지분 다툼? 무단 점유? 내용증명으로 대응하는 법!

공유등기 분쟁, 내용증명으로 어떻게 대응할 수 있을까?

부동산을 공동으로 소유하는 공유등기는 생각보다 자주 분쟁을 불러옵니다.
특히 한 명이 무단으로 점유하거나 임대 수익을 독차지하는 경우, 나머지 공유자는 손해를 볼 수밖에 없죠.
그럴 때 가장 먼저 해야 할 조치는 바로 내용증명 발송입니다.

이번 글에서는 공유 부동산에서 내용증명이 어떻게 쓰이는지,
그리고 법적 분쟁으로 가기 전에 어떻게 예방 조치를 할 수 있는지 실제 예시를 통해 정리해드립니다.

 

공유등기 분쟁 내용증명으로 대처하는 방법

 

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왜 ‘내용증명’이 필요한가요?

공유자가 소유한 부동산을 혼자서 무단 사용하거나,
지분 수익을 배분하지 않는 경우,
다른 공유자는 금전적 손해를 입게 됩니다.
하지만 말로 요구해서는 대부분 해결되지 않습니다.

이럴 때 활용되는 수단이 내용증명입니다.
이는 단순한 서신이 아니라,
“내가 이런 요구를 언제, 어떤 방식으로 했다”는 사실을 공식적으로 증거화하는 문서입니다.

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공유등기 상황에서 자주 쓰이는 내용증명 예시

다음은 무단 점유 공유자에게 사용하는 내용증명의 일반적인 구성입니다.

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 내용증명 예시

수신인: 공유자 B

제목: 공유 부동산 사용에 따른 부당이득 반환 요청

본인은 귀하와 공유 중인 부동산(소재지: 서울시 ○○구 ○○동 ○○번지, 등기번호 제○○호)에 대하여 다음과 같이 통보합니다. 귀하는 별도 합의 없이 단독으로 해당 부동산을 점유하고 있으며, 이에 따라 본인의 지분에 해당하는 사용이익을 침해하고 있는 상태입니다.이에 따라 다음과 같이 요구합니다:

1. 2021년 6월부터 현재까지의 무단 점유 기간에 대한 지분 비율에 따른 사용이익(부당이득) 반환
2. 향후 무단 점유를 중단하고, 공동 사용 또는 처분 방식에 대한 협의 참여

본 통보일로부터 7일 이내 회신이 없을 경우, 민사소송(부당이득반환청구의 소) 등 법적 절차에 착수할 예정입니다.

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내용증명 발송 전 확인할 것

• 등기부 등본 확인
  현재 공유자 명의와 지분 비율을 정확히 확인하세요.
• 점유 상태 입증 자료 확보
  부동산 사진, 출입 내역, 공과금 납부 기록, 임대 사실이 있다면 임대차 계약서 등
• 합의나 통화 내역 등 사전 경과 정리
  구두로 경고한 사실이나, 전달된 문자 메시지 등도 증거로 활용될 수 있습니다.

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내용증명의 효력은 어디까지일까?

내용증명 자체가 법적 강제력을 가진 것은 아닙니다.
하지만 중요한 점은 “내가 반환을 요구했다”는 사실이 명확히 입증된다는 점입니다.

민사소송에서는 이전 협의나 통지 경과를 중시하므로,
내용증명 없이 바로 소송에 들어가면 오히려 신뢰 보호 측면에서 불리할 수 있습니다.

또한, 일부 공유자들이 이 문서를 받은 후 심리적으로 위축돼 협의에 응하거나 분할·처분 협상에 들어오는 경우도 많습니다.

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시효도 주의하세요

• 부당이득반환청구권은 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용됩니다.
• 다만, 상대방의 부정행위를 알게 된 날로부터 3년 이내 제기해야 하는 경우도 있으므로,
  늦지 않게 조치하는 것이 매우 중요합니다.

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마무리하며

공유등기는 공동 소유라는 장점만큼,
책임과 이해관계도 얽히는 구조입니다.
특히 상대방이 합의 없이 점유하거나 수익을 독식할 경우,
내용증명은 분쟁의 시작이자 해결의 신호탄이 됩니다.

단순히 말로 하는 경고보다,
형식과 절차를 갖춘 문서로 대응해야 상대도 움직이고,
내 권리도 지킬 수 있습니다.

공유등기 분쟁, 내용증명