계약 무효·점유 분쟁에 대처하는 법! 부동산에서 꼭 알아야 할 부당이득반환청구

 

부동산 거래나 점유 과정에서 생기는 금전 다툼, 단순한 계약 문제가 아니라 부당이득반환청구로 해결할 수 있는 경우가 많습니다.
예를 들어, 무효 계약으로 인해 받은 매매대금, 명의신탁 해지 후 반환해야 할 부동산 사용료, 무단 점유자에게 청구할 금전 등…
이 모든 것이 부당이득으로 다뤄질 수 있습니다.

이번 글에서는 일반 민사 사건이 아닌 부동산 실무에서 자주 등장하는 부당이득 사례와 대응법을 정리해봅니다.

 

부당이득반환청구란 무엇인가요?

부동산에서의 부당이득, 어떤 경우에 생기나?

부동산은 고가의 자산인 만큼, 잘못된 계약이나 점유가 그대로 금전 피해로 이어집니다. 대표적인 사례는 다음과 같습니다:

① 무효·취소된 매매계약에서 대금을 받은 경우

매매계약이 처음부터 무효였거나, 사기·강박 등으로 취소된 경우
→ 상대방이 이미 지급한 매매대금은 부당이득이 됩니다.

② 명의신탁 해지 후 부동산 사용을 계속한 경우

부동산을 신탁받은 사람이, 신탁 해지 이후에도 무단 점유하거나 월세 없이 사용한 경우
→ 임대료 상당의 사용이익을 부당이득으로 청구할 수 있습니다.

③ 불법 점유자가 장기간 부동산을 사용한 경우

예: 토지를 허락 없이 점유해 사용하거나, 임대차 계약 종료 후에도 퇴거하지 않고 사용하는 경우
→ 부동산 소유자는 **점유 기간 동안의 부당이득(사용료 상당액)**을 반환청구할 수 있습니다.

④ 공사대금을 줬는데 부동산 권리변동이 이뤄지지 않은 경우

분양계약이나 건축계약이 무산됐음에도, 이미 납입한 비용이 있다면
→ 이는 계약의 효과가 발생하지 않았기 때문에 부당이득반환청구 대상이 됩니다.

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법적 요건: 모든 사용이익이 부당이익은 아니다

부동산과 관련한 부당이득이 성립하려면 다음 조건을 충족해야 합니다.

• 상대방이 재산상 이익을 얻었을 것
  예: 무상 점유, 대가 없는 수익 사용 등
• 소유자인 내가 손해를 입었을 것
  예: 받을 임대료를 받지 못했거나, 소유권 행사가 불가능해진 경우
• 법률상 원인이 없을 것
  예: 계약이 무효·취소되었거나, 점유 권한이 소멸된 경우 등

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어떻게 대응해야 할까?

1. 내용증명으로 반환 요구

문제 발생 시 가장 먼저 해야 할 일은, 상대방에게 내용증명 우편으로 정식 반환 요구를 하는 것입니다.
특히 무단 점유나 명의신탁 해지와 관련된 경우엔, 빠른 요구가 시효를 막는 중요한 포인트가 됩니다.

2. 민사소송 제기 (부당이득반환청구의 소)

상대방이 반환을 거부하거나 협의가 어렵다면, 민사소송을 통해 청구해야 합니다.
부동산의 위치, 상대방 주소에 따라 관할 지방법원을 통해 진행하게 됩니다.

3. 입증 자료 확보가 관건

• 소유권을 증명할 등기부등본
• 상대방의 점유 상태를 입증할 사진, 녹취, 제3자의 진술서
• 계약서, 지급 내역 등 관련 거래 자료

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시효에 주의하세요

부당이득반환청구는 일반적으로 10년의 소멸시효가 적용되지만,
내가 반환청구 사유를 안 날로부터 3년 이내에 제기해야 유효한 경우도 많습니다.
예를 들어, 명의신탁 해지 이후 3년이 지나도록 반환 요구를 하지 않으면, 소송이 각하될 수 있습니다.

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정리하며

부동산 분쟁에서는 단순한 계약 위반만이 아니라,
정당하지 않은 이익을 돌려달라는 청구, 즉 부당이득반환청구가 핵심이 될 때가 많습니다.

소유권이 있다고 끝이 아닙니다.
그 부동산을 누가 사용했고, 그로 인해 누가 이익을 얻었는가,
그리고 그 이익이 법적으로 정당한가를 따지는 것이 더 중요합니다.

무효 계약, 무단 점유, 명의신탁 분쟁 등에서 권리를 회복하려면
빠른 대응, 정확한 자료, 전문적인 판단이 필수입니다.