2025 서울 토지거래허가제 재지정—놓치면 안 될 핵심 포인트

2025년 서울 토지거래허가제 재지정의 배경과 영향

토지거래허가제란 무엇인가

토지거래허가제는 일정 지역에서 일정 규모 이상의 토지 거래를 할 때 관할 구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 주로 투기 우려가 높거나 개발 압력이 심한 지역에 적용되며, 무분별한 투기를 억제하고 공공의 정책 목표에 부합하는 개발을 유도하기 위한 장치입니다.

 

 

 

 

재지정 배경

 3기 신도시·인프라 확충과 투기 우려

3기 신도시 공급이 본격화되고 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통망 확충 계획이 발표되면서 서울 외곽의 토지 수요가 급증했습니다. 이에 따라 경기·인천 일대의 개발 기대감이 서울 인근 토지 가격 상승으로 이어졌고, 부동산 규제 완화 기조에도 불구하고 투기가 확산될 위험이 높아졌습니다.

주택시장 안정화 목표

윤석열 정부 이후 지속된 금리 인상과 대출 규제에도 불구하고, 주요 재건축·재개발 지역의 집값 불안이 지속되었습니다. 특히 강남·용산·여의도 개발사업이 활발해지면서 주변 토지 거래가 과열되자, 서울시는 주택 시장 안정과 공공주택 공급 확대를 위해 서울 토지거래허가제를 2020년 지정 해제 후 다시 시행하기로 결정했습니다.

법적 근거 및 절차

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 근거해 도시·군계획구역, 개발예정지역, 보존지역 등을 대상으로 지정·해제할 수 있습니다. 2025년 재지정 대상은 강남권 7개 구(강남·서초·송파·강동·용산·영등포·마포) 및 여의도·용산국제업무지구 인접지로, 허가 요건과 허가 대상 토지 기준(대지면적 1,000㎡ 초과)이 명시되었습니다.

재지정의 주요 내용

• 허가 대상 지역 확대: 기존 일부 재건축 지역에서 서울 전역 핵심 7개 구역으로 확대
• 허가 기준 강화: 1,000㎡ 이상 토지 거래 시 입주 목적·개발계획·자금조달 등을 검토
• 허가 조건 부과: 비투기·실수요 확인, 개발계획 충실 이행 담보 조건

예상 영향 분석

 단기적 시장 반응

재지정 발표 직후 거래량은 약 30%가량 감소했습니다. 투기 수요가 매매 전환을 고민하게 됐고, 일부 투자자는 대규모 거래를 분할하거나 장외거래로 우회하려는 움직임을 보였습니다. 이로 인해 시장 불확실성은 다소 높아졌으나, 거래 정상화 시점에는 투기적 매매가 줄어들 것으로 전망됩니다.

중장기적 가격 안정 효과

허가제 적용 기간(2년 예상) 동안 실수요 중심의 거래가 늘어나 집값 안정에 기여할 것으로 보입니다. 특히 재개발·재건축 사업지 주변 토지는 사업 진행 상황에 따라 거래가 이뤄져, 무분별한 가격 급등을 방지할 수 있습니다.

정책 신뢰도 제고 및 부작용

정책 일관성을 통해 시장에 전달된 메시지는 “정부가 부동산 시장 안정을 최우선으로 삼는다”는 신뢰를 높였습니다. 다만, 중소형 사업자나 개인 투자자의 자금 회전율이 낮아질 수 있고, 허가 절차 지연으로 개발 스케줄이 밀리는 부작용도 우려됩니다.

시사점 및 대응 전략

• 실수요자 대책 강화: 입주 목적 증빙 간소화, 소규모 주택용 토지 거래 지원
• 허가 절차 디지털화: 온·오프라인 병행 심사로 행정 효율성 제고
• 공공주택 공급 연계: 허가제 시행 지역 내 공공주택 사업과 연계해 실수요자 보호

 

 

 

 

서울 토지거래허가제 재지정은 단기적으로 거래 위축을 불러올 수 있으나, 중장기적으로는 부동산 시장 안정화와 개발 질서 정립에 기여할 것으로 기대됩니다.