부동산 등기부등본 완전 해부

부동산 등기부등본을 제대로 읽는 법을 알려드립니다. 갑구, 을구, 근저당, 가등기 등 자주 등장하는 항목을 초보자도 이해할 수 있도록 쉽게 정리한 실전 가이드입니다.

누구나 읽을 수 있는 실전 해석법

부동산 계약을 앞두고 가장 먼저 꺼내보는 서류가 바로 등기부등본입니다.
하지만 실제로 등기부등본을 읽을 줄 아는 사람은 많지 않죠.
줄줄이 이어진 한자, 갑구, 을구, 근저당… 도대체 뭘 봐야 하는 걸까요?

오늘은 등기부등본의 구조부터 실전 해석법까지 차근차근 알려드립니다.
매매, 전세, 증여, 상속 등 어떤 상황에서도 위험한 계약을 피할 수 있는 법적 무기, 지금 배우세요!

 

 

부동산 등기부등본 보는 법 – 실전 해석 체크리스트 요약

 

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1. 등기부등본이란? – 부동산의 이력서

등기부등본은 해당 부동산의 ‘법적 이력서’입니다.
즉, 누가 주인인지, 담보는 걸려 있는지, 법적 분쟁 중인지 등을 나타내는 공적 기록이죠.

📌 발급 방법:

• 정부24, 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) → 열람 및 발급 가능
• 수수료: 열람 700원 / 출력 1,000원

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2. 등기부등본은 총 3부분으로 나뉜다

등기부등본은 다음의 세 가지 섹션으로 구성되어 있습니다.

✅ 표제부

• 부동산의 주소, 구조, 용도, 면적 등 기본 정보
• 아파트라면 동·호수까지 포함
• 토지의 경우 지목, 면적 명시

✅ 갑구

• 소유자와 소유권 관련 이력 기록
• 매매, 상속, 판결 등으로 인한 소유권 이전 기록
• 가압류, 가처분, 경매 개시 등 법적 분쟁 여부도 이곳에 기재

✅ 을구

• 근저당권, 전세권 등 담보권 관련 정보
• 은행 대출로 담보 설정된 내용 대부분 이곳에 있음
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등기부등본 해석 실전 팁

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3. 등기부등본 해석 실전 팁

아래는 등기부등본을 볼 때 반드시 체크해야 할 포인트입니다.

📌 소유자 이름 확인
→ 계약 상대방과 일치해야 하며, 신분증 대조 필수

📌 소유권이전 원인 확인 (갑구)
→ 매매, 상속, 판결 등 어떤 방식으로 소유권을 취득했는지 확인

📌 말소되지 않은 가압류, 근저당 확인
→ 을구나 갑구에 취소선 없이 남아 있으면 ‘현재 유효한 권리’로 해석해야 함

📌 근저당 설정 금액 확인 (을구)
→ 보증금보다 선순위 채권액이 클 경우, 우선변제 안 됨
→ 특히 전세계약 시 보증금이 위험할 수 있음

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4. 실전 사례: 등기부등본에서 이런 건 주의하세요!

❌ 사례 1: 근저당권이 여러 건

등기부등본에 근저당이 3건?
→ 담보대출이 많이 잡혀 있어, 매매나 전세 시 매우 위험

❌ 사례 2: 소유자와 계약자 불일치

계약자는 김씨인데, 등기부에는 박씨?
→ 대리인이 아닌 이상 계약 효력 없음. 사기 가능성

❌ 사례 3: 갑구에 경매 개시 결정

→ 법원 집행으로 이미 경매 절차에 들어간 상태.
이 집은 계약해도 내 것이 될 수 없다.

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5. 등기부등본 볼 줄 아는 법, 이렇게 요약된다

📌 핵심 체크리스트

1. 표제부: 내가 계약하려는 부동산이 맞는지 주소 확인
2. 갑구: 소유자, 가압류, 경매 여부 확인
3. 을구: 근저당(담보대출), 전세권, 임차권 등 확인
4. 말소 여부: 취소선 그어진 항목은 과거 기록일 뿐 무효
5. 최신 등본인지 확인: 계약일 기준 1~2일 이내 등본만 인정

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마무리하며: 등기부등본을 읽는다는 건, ‘위험을 피하는 능력’입니다

사기 피해자 대부분은 말합니다.
“등기부등본 봤어요. 근데 뭘 모르고 넘어갔어요”
이제 그런 일은 없어야 합니다.

계약 전에 딱 3분만 투자해서 등기부등본을 정독하세요.
당신의 수천만 원을 지키는 가장 값싼 보험이 됩니다.

 

 

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