전세 사기 막는 계약서 체크리스트

                     전세사기를 막기 위해 반드시 확인해야 할 계약서 체크리스트!                       
등기부등본 확인 요령, 확정일자 받는 타이밍, 대항력 확보 방법 등
전세 계약 전 꼭 알아야 할 부동산 법률 정보를 정리했습니다. 

 

등기부등본과 확정일자의 모든 것

 

전세 사기, 이제는 남의 일이 아닙니다.
보증금을 떼이거나, 집이 경매로 넘어가고 나서야 뒤늦게 알게 되는 일이 전국 곳곳에서 벌어지고 있습니다. 특히 사회초년생이나 신혼부부처럼 전세자금 대출을 받아 입주하는 경우, 그 피해는 인생 전체를 흔드는 수준이죠.

그래서 오늘은 부동산 전문가가 아니더라도 누구나 계약 전에 꼭 확인해야 할 항목들, 그리고 실제 등기부등본 보는 방법과 확정일자 받는 타이밍까지 정리해드립니다.

 

전세 사기 예방을 위한 계약서 체크리스트 요약 이미지

 

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1. 전세계약 전, 반드시 등기부등본 확인하세요

등기부등본은 부동산의 주민등록등본이라고 보시면 됩니다.
집 주인이 진짜 ‘그 사람’인지, 혹시 근저당이나 가압류 같은 위험 요소는 없는지, 이 한 장으로 대부분 확인할 수 있죠.

📌 등기부등본 확인 시 체크포인트

• 소유자 이름: 임대인과 동일인인지 대조
• 갑구: 소유권 외에 가압류, 가처분이 있는지
• 을구: 근저당(담보 대출) 설정 여부와 금액

실전 예시:
만약 보증금 1억인데 근저당 설정 금액이 2억이라면?
→ 이 집은 이미 경매로 넘어갈 가능성이 있습니다.
→ 절대 계약하면 안 됩니다.

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2. 확정일자와 전입신고, 언제 해야 할까?

전세 보증금을 안전하게 보호받기 위해선 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이라는 법적 무기를 확보해야 합니다.

🟡 대항력 = 전입신고
🟡 우선변제권 = 전입신고 + 확정일자

✔️ 대항력은 나보다 뒤에 들어온 근저당권자나 세입자보다
내 권리가 우선이라는 뜻입니다.
✔️ 우선변제권은 집이 경매에 넘어가더라도, 일정 금액까지
먼저 돌려받을 수 있는 법적 우선순위를 말합니다.

타이밍 팁:

• 계약 당일 or 익일에 바로 전입신고 + 확정일자
• 늦어질 경우, 뒤에 들어온 채권자보다 순위가 밀려 보증금 반환이 어려울 수 있습니다

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3. 계약서 작성 시 체크리스트

아무리 등기부등본을 봐도, 계약서에 제대로 반영하지 않으면 무용지물입니다.
아래 항목은 반드시 계약서에 명시하거나 요구하세요.

✅ 집주인 본인 여부 확인 (신분증, 등기부등본 일치)
✅ 중도 해지 시 조건 명시 (위약금 조항 포함)
✅ 특약사항에 ‘등기부등본상 권리관계 이상 없음을 확인함’ 명시
✅ 확정일자 받은 후 계약서 원본 보관 (스캔해두기 추천)
✅ 보증보험 가입 여부 확인 (가능하면 가입 권장)

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4. 임대인이 근저당권을 설정한 경우, 어떻게 해야 할까?

요즘 전세 사기의 대부분은 집주인이 은행 대출을 끼고 전세를 돌리는 구조에서 발생합니다.
그래서 반드시 임대인이 은행 대출이 없는 집인지 확인하고, 있다면 계약을 맺기 전 아래와 같이 대처해야 합니다.

🧾 대응 방법

• 등기부등본에 표시된 채권최고액보다 보증금이 적은지 확인
• 채권자가 보증금보다 많을 경우, 우선변제권으로도 보호 안 됨
• 이럴 땐 가능하면 계약을 피하거나, 보증금 반환보증보험에 가입하세요.

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5. 이중계약, 명의신탁… 복잡한 사례가 의심되면?

등기부등본상 소유자와 계약서상 임대인이 다르거나, 명의가 부모나 자녀로 돼 있는 경우엔 ‘명의신탁’ 의심이 필요합니다.
이 경우, 법적 소유자와 계약을 맺지 않으면 효력이 없을 수 있어요.

실전 조언:

• 이런 경우엔 반드시 법률 전문가나 부동산 전문 중개인을 통해
  추가 확인을 받아야 합니다.
• 서류상 의심되는 상황이면 계약을 보류하거나 피하는 것이 안전합니다.
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내 전세금, 내 손으로 지키는 시대

마무리하며: 내 전세금, 내 손으로 지키는 시대

전세 사기는 계약서 한 장, 서류 한 장에서 출발합니다.
누군가는 '중개사가 알아서 하겠지'라 생각하지만, 가장 마지막 피해자는 세입자 자신입니다.
등기부등본과 확정일자, 전입신고라는 3가지 수단만 잘 챙겨도 웬만한 전세 사기는 예방할 수 있습니다.

📌 그리고 꼭 기억하세요:
“내 전세금은 내가 지킨다”

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