부동산 등기 용어 초보자 완벽 해설: 근저당권부터 가등기까지, 등기부등본 읽는 법과 계약 전 필수 체크포인트 총정리

등기부등본을 처음 보면 마치 외국어를 보는 것 같죠? "근저당권, 가등기, 갑구, 을구..." 이런 용어들이 암호처럼 느껴지는 건 당연합니다. 하지만 부동산 거래에서 등기부등본은 선택이 아닌 필수예요. 집을 사거나 전세를 들어갈 때, 등기부등본을 읽지 못하면 큰 손실을 볼 수도 있거든요. 오늘은 부동산 초보자도 3분만 투자하면 등기부등본의 핵심을 파악할 수 있도록, 가장 중요한 등기 용어들을 쉽고 명확하게 설명해드리겠습니다. 어려운 법률 용어가 아닌, 실생활에서 바로 써먹을 수 있는 실전 중심으로 정리했으니까 끝까지 집중해주세요!

 등기부등본의 기본 구조: 갑구와 을구

등기부등본을 이해하려면 먼저 기본 구조를 알아야 해요. 등기부등본은 크게 '갑구'와 '을구' 두 부분으로 나뉩니다.

갑구(甲區): 소유권 관련 정보

• 누가 소유자인지
• 언제, 어떤 이유로 소유권을 취득했는지
• 가등기, 가압류, 경매 등 소유권에 영향을 주는 사항

을구(乙區): 소유권 외의 권리들

• 근저당권 (담보대출)
• 전세권, 임차권 (전세, 월세)
• 지상권 등 기타 권리들

부동산 전문가들은 "을구를 먼저 보라"고 조언해요. 왜냐하면 을구에 있는 근저당권이나 전세권이 실제 거래에 가장 큰 영향을 주기 때문이죠.

 

 

💰 1. 근저당권 - 담보대출의 정체

 근저당권이란 무엇인가?

근저당권은 은행이나 금융기관이 돈을 빌려주면서 부동산에 설정하는 담보권입니다. 쉽게 말해 "이 집을 담보로 대출을 받았다"는 표시예요.

근저당권의 핵심 포인트

• 을구에 기록됨
• '채권최고액'으로 표시 (실제 대출금보다 1.2-1.5배 큰 금액)
• 선순위일수록 위험도 높음

실전 예시

채권최고액: 2억원 → 실제 대출: 약 1.6억원
보증금 1.5억원 전세 계약 시 → 우선변제 못 받을 위험!

근저당권 확인할 때 주의사항

순위 확인이 중요한 이유

• 1순위 근저당 2억, 2순위 근저당 1억인 경우
• 집값이 2.5억이라면 1순위만 완전 회수 가능
• 전세보증금은 위험할 수 있음

써치랜드 같은 부동산 정보 서비스에서도 "근저당권 순위와 채권최고액 확인"을 가장 중요한 체크포인트로 강조하고 있어요.

 

 

 

2. 가등기 - 미래의 소유권 예약

 가등기의 개념과 위험성

가등기는 '나중에 소유권을 이전받을 권리를 미리 예약해두는' 등기입니다. 현재는 소유자가 아니지만, 조건이 맞으면 언제든 본등기로 전환할 수 있어요.

가등기가 설정되는 경우

• 매매예약 (계약금만 주고 나머지는 나중에)
• 증여예약 (상속 전 미리 예약)
• 재건축 분양권 사전예약
• 대물변제예약 (빚 대신 부동산으로)

가등기의 위험성

• 현 소유자보다 강한 권리 인정
• 가등기권리자가 본등기를 하면 기존 계약 무효 가능
• 매수인 입장에서는 치명적 리스크

가등기 발견 시 대응 방법

필수 확인사항

• 가등기 설정 원인과 조건
• 가등기권리자와의 협의 가능성
• 말소 비용과 절차
• 법적 분쟁 가능성

전문가 조언 가등기가 있는 부동산은 계약 전 반드시 가등기 말소를 조건으로 하거나, 아예 다른 매물을 찾는 것이 안전합니다.

 

 

 

 3. 전세권 vs 임차권 - 같은 전세, 다른 보호

 두 가지 전세의 차이점

많은 분들이 헷갈리는 부분이 바로 '전세권'과 '임차권'의 차이예요.

구분전세권임차권

등기 여부	등기부에 기록	등기부에 기록 안 됨
법적 성격	물권 (강한 권리)	채권 (상대적으로 약함)
보호 방법	등기만으로 충분	전입신고+확정일자 필요
우선변제	강력함	선순위 담보권에 밀림

실전에서 만나는 전세 형태

등기된 전세권 (드물지만 강력함)

• 은행 대출보다도 우선변제권 인정
• 임대인이 바뀌어도 권리 유지
• 설정 절차가 복잡해 실제로는 드뭄

일반적인 전세 (임차권)

• 우리가 흔히 아는 보증금+전입신고+확정일자
• 선순위 근저당권보다는 후순위
• 대항력과 우선변제권으로 보호

부동산 분석 플랫폼들에서도 "전세 계약 시 근저당권 순위 확인"을 필수 체크리스트로 제시하고 있어요.

 

 

 4. 기타 중요한 등기 용어들

지상권 - 땅과 건물이 따로?

지상권의 개념

• 남의 땅 위에 건물을 소유할 수 있는 권리
• 건물은 내 것, 땅은 남의 것인 경우
• 상가나 임야에서 자주 등장

지상권 확인 시 주의사항

• 지료(땅 사용료) 지급 의무
• 토지 소유자 변경 시 불안정성
• 재건축, 리모델링 시 제약

위험 신호 용어들

가압류

• 법적 분쟁이 진행 중이라는 표시
• 채권자가 재산을 미리 묶어둔 상태
• 향후 강제집행 가능성 높음

경매개시결정

• 이미 법원 경매에 들어간 상태
• 일반 거래는 사실상 불가능
• 경매 참여만 가능

환매특약

• 매도인이 일정 기간 내 되사갈 권리
• 매수인 입장에서는 소유권 불안정
• 계약 전 반드시 확인 필요

등기부등본 읽는 실전 노하우

3단계 체크리스트

1단계: 갑구 확인

• 현재 소유자가 매도인과 일치하는지
• 가등기, 가압류, 경매 등 위험 요소는 없는지
• 소유권 취득 경위가 정상인지

2단계: 을구 확인

• 근저당권 순위와 채권최고액
• 전세권이나 임차권 설정 여부
• 기타 용익권이나 담보권 존재 여부

3단계: 말소 여부 확인

• 취소선(—)이 그어진 권리는 말소된 것
• 말소되지 않은 권리만 현재 유효
• 승계되는 권리와 소멸되는 권리 구분

계약 전 필수 질문들

매도인에게 확인할 사항

• 근저당권 말소 가능 여부와 시점
• 기존 임차인 유무와 계약 조건
• 미납 세금이나 관리비 현황

중개업소에 요구할 사항

• 최신 등기부등본 (발급 후 1주일 이내)
• 권리 관계 상세 설명
• 위험 요소에 대한 서면 확인

  

 

 마무리: 등기 용어, 이제 두렵지 않아요!

등기부등본은 어려운 법률 문서가 아니라 내 재산을 지키는 가장 확실한 도구입니다. 오늘 배운 핵심 용어들만 기억해도 부동산 거래에서 큰 실수를 피할 수 있어요.

기억해야 할 핵심 3가지

1. 근저당권: 순위와 채권최고액 확인으로 대출 부담 파악
2. 가등기: 발견 즉시 말소 조건 또는 거래 재검토 필수
3. 갑구·을구: 소유권과 기타 권리를 구분해서 체크

등기 용어를 아는 것은 단순한 지식이 아니라 실전 무기예요. 계약서에 사인하기 전, 반드시 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 습관을 기르시기 바랍니다.

"모르면 당한다"는 말이 부동산 거래에서는 정말 현실이거든요. 오늘 배운 내용으로 안전하고 현명한 부동산 거래하시길 바랍니다