같은 낙찰이라도 전략이 달라야 손해를 피할 수 있습니다

 

공매와 경매는 겉보기엔 비슷하지만, 실제 투자 접근 방식은 확연히 다릅니다.
정보의 양, 입찰 구조, 낙찰가 예측 방식, 명도 부담까지
모든 흐름이 다르기 때문에 전략 역시 달리 가져가야 수익률을 지킬 수 있습니다.

이번 글에서는 공매와 경매 각각에 맞는 실전 전략 3가지를 중심으로
투자자의 입장에서 어떤 선택을 해야 하는지 안내해 드립니다.

 

공매 vs 경매: 전략 차이 인포그래픽

---

✅ 공매 (온비드) 전략 3가지

1. 정보 부족, 현장이 답이다: 현장 탐문은 필수

공매는 법원경매보다 공개되는 정보가 매우 적습니다. 공고문과 등기부등본 정도만 제공되는 경우가 많아, 현장 방문과 이웃 탐문, 관리사무소 확인이 필수입니다. 특히 아파트 같은 경우, 미납 관리비나 공실 여부 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 점유자가 있는지, 있다면 누구인지 직접 탐문하여 명도 과정의 어려움을 미리 파악해야 합니다.

2. 단 한 번의 입찰, 가격이 승부다: 적정가 계산법

공매는 단 1회의 전자입찰로 낙찰자가 결정됩니다. 따라서 입찰가 결정이 성패를 좌우합니다. 너무 보수적으로 잡으면 놓치고, 너무 공격적으로 잡으면 수익이 없습니다.

📌 TIP: 감정가의 85~95% 수준에서 매물의 시세 대비 손익분기점을 미리 계산해두는 것이 좋습니다. 감정가는 참고용이며, 실제 매물의 가치는 현장 시세와 주변 거래 사례를 통해 정확하게 파악해야 합니다.

3. 캠코·LH 물건 특성을 살려라: 장기적 활용 가치 중심

공매는 캠코(한국자산관리공사), LH 등 다양한 공공기관의 자산이 나오므로 일반 경매 시장에 없는 물건이 많습니다. 국유지, 폐교, 미사용 공공청사, 캠코의 유휴자산, LH 미분양 주택 등이 대표적입니다. 이런 물건들은 단기 시세차익보다 장기적인 활용 가치를 중심으로 판단해야 성공적인 투자가 가능합니다.

 

공매 (온비드) 전략 3가지

---

✅ 경매 (법원) 전략 3가지

1. 유찰을 기다리는 '저가 낙찰' 전략: 고수들의 기회

경매는 유찰될수록 입찰가가 떨어지므로 수익률이 높아지는 구조입니다. 인기 없고 복잡한 물건이라도 3차 이상 유찰된 후 권리분석을 통해 리스크가 낮다면 저가 매입의 절호의 기회가 됩니다.

2. 권리분석은 생명선이다: 등기부등본, 현황조사서 정밀 분석

경매 투자에서 권리분석은 수익률을 넘어 손실을 막는 가장 중요한 과정입니다. 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서를 종합적으로 분석해야 합니다. 특히 말소기준 권리, 임차인 대항력, 유치권 등을 반드시 점검해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있다면 인수 가능성이 있어 낙찰가보다 더 큰 손해가 날 수 있습니다.

3. 명도도 수익률에 포함하라: 예상 비용 및 시간 계산

경매는 점유자 정보가 상대적으로 잘 나와 있습니다. 낙찰 후 점유자를 내보내는 명도(明渡)는 시간과 비용이 드는 과정입니다. 명도 소요 시간과 비용까지 감안해서 수익률을 시뮬레이션해야 합니다. 예상되는 인도명령, 소송기간, 대체거주비 등을 고려한 현실적인 수익률 계산이 중요합니다.

 법원경매보다 공개되는 정보가 적습니다.
공고문과 등기부 정도만 제공되는 경우가 많기 때문에
현장 방문과 이웃 탐문, 관리사무소 확인이 필수입니다.

점유자 여부, 관리비 체납, 공실 여부 등은 직접 확인하는 것이 중요합니다

 

 

나에게 맞는 전략은?                   

투자자 유형추천 전략

 

초보자	공매 – 단순하고 낙찰까지 빠름
분석형 투자자	경매 – 리스크 분석 잘하면 저가 낙찰 가능
소액 투자자	공매 – 차량·기계류·소형자산 다수
부동산 중심	경매 – 주택, 상가 중심 자산 풍부

 

 

📌 결론

공매와 경매는 '같은 낙찰'이라는 결과 안에서도
정보 흐름, 입찰 구조, 전략 설정이 완전히 다릅니다.
자신의 경험치, 자금 규모, 분석 능력에 따라 전략을 유연하게 선택하세요.