법적 근거, 진행 기관, 절차, 리스크까지 전혀 다른 공매와 경매.

“공매도 경매고, 경매도 공매 아닌가요?”
부동산 초보자라면 누구나 한 번쯤 이렇게 말합니다. 겉으로 보면 모두 ‘낙찰받는 방식의 매각’이고, 싸게 살 수 있다는 점도 비슷하기 때문에 혼란스러울 수밖에 없습니다.

하지만 공매와 경매는 법적 근거, 진행 기관, 절차, 리스크까지 전혀 다릅니다.
이 차이를 제대로 이해해야 제대로 된 투자 전략도 세울 수 있습니다.

 

공매·경매 실전 입찰 전 체크리스트 가이드"

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공매 vs 경매 핵심 비교표

구분공매경매

진행 주체	한국자산관리공사(캠코), 국세청 등 공공기관	법원
법적 근거	행정절차법, 국세징수법 등	민사집행법
매각 대상	국유지, 체납자 자산, 공공기관 유휴자산 등	개인 채무자의 부동산 등 담보물
시스템	온비드 (https://www.onbid.co.kr)	대법원 경매정보 (https://www.courtauction.go.kr)
입찰 방식	전자입찰만 가능	전자입찰 or 현장입찰 병행
입찰 횟수	정해진 기간 1회	유찰 시 2차, 3차, 매각기일 반복 가능
명도 책임	대부분 낙찰자 책임	대부분 낙찰자 책임
권리분석 난이도	중간~높음 (공공부담금 확인 필요)	높음 (선순위·후순위·임차인 복잡)

 

📌 TIP: 공매는 정해진 한 번의 기회에서 낙찰이 결정되고, 경매는 유찰 시마다 가격이 낮아지며 반복됩니다.

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투자자 시선: 어디가 더 유리할까?

공매는 정보 접근이 비교적 쉬운 편이고, 온비드에 물량이 다양하게 올라오므로 낙찰가 예측이 용이합니다.
또한 소액 매물도 많아, 투자금이 적은 사람에게 진입장벽이 낮은 편입니다.

반면, 경매는 부동산 중심이고, 고가 자산이 많으며, 법률 리스크(가등기, 유치권, 대항력 있는 임차인 등)가 크기 때문에 분석 역량이 매우 중요합니다.
하지만 경쟁률이 낮은 매물을 잘 골라내면, 낙찰 후 시세차익을 크게 기대할 수 있는 장점도 있습니다.

✔️ 요약하면,

• 공매: 초보자 진입에 유리, 실수요자·소액 투자자에게 적합
• 경매: 고급 투자자에게 적합, 복잡하지만 큰 수익 가능
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법적 근거, 진행 기관, 절차, 리스크까지 전혀 다른 공매와 경매.

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실무자 중심 체크포인트

• 공매는 한 번의 입찰로 끝난다
  → 준비 부족하면 낙찰 놓침. 정보 분석 미리미리 해야 함.
• 경매는 명도 문제가 더 복잡
  → 대항력 있는 임차인, 이사 거부자, 점유자 분석 필수.
• 공매는 세금 체납 관련 부담금 확인 필요
  → 해당 부동산에 남아 있는 ‘공공요금 체납’, ‘환경 부담금’ 등은 낙찰자가 인수할 수 있음.
• 경매는 선순위 권리 분석 중요
  → 낙찰가보다 더 중요한 건 ‘말소 기준 권리’ 파악.
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🔍 보충 설명 | 공매와 경매 어디에 투자할까?

상황추천 방식이유

투자금이 적고 초보자	공매	다양한 매물, 온비드 시스템 쉬움
빠르게 수익을 내고 싶을 때	경매	유찰 시 매각가 낮아져 수익률 ↑
법률 리스크 분석 능력이 있을 때	경매	고위험 고수익 가능
행정기관 정보 활용 가능한 실무자	공매	공공기관 매물 선점 기회 ↑

 

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공매와 경매 모두 기회의 장이지만, 각자의 시스템을 정확히 이해하고, 나에게 맞는 전략을 세우는 것이 핵심입니다.