공매의 흐름: 입찰부터 명도, 놓치기 쉬운 포인트

공매의 전체 흐름을 입찰부터 명도까지 단계별로 설명합니다. 초보자도 흐름만 알면 낙찰 후 실수 없이 진행할 수 있습니다. 

공매에 입문한 많은 분들이 가장 어려워하는 것이 ‘전체 진행 절차’입니다.
입찰은 했는데, 그다음엔 뭘 해야 할지 몰라서 시간만 흐르고,
낙찰받고도 명도(퇴거 조치)를 못 해 골치 아픈 경우도 많습니다.

이 글에서는 공매 절차의 처음부터 끝까지,
즉 입찰 → 낙찰 → 잔금 납부 → 소유권 이전 → 명도까지 한눈에 정리해드립니다.

공매 절차 단계별 안내: 입찰부터 명도까지

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 진행 순서 요약

1. 공고 확인
   • 온비드 시스템에서 매물 검색
   • 위치, 감정가, 권리관계, 점유 상태, 유의사항 확인
2. 입찰 참여 등록
   • 회원가입 후 공인인증서 등록
   • 입찰하고자 하는 매물에 보증금 납부 (보통 10%)
3. 입찰 진행
   • 지정된 날짜와 시간 내 전자입찰
   • 1회 입찰로 결정됨 (경매와 달리 유찰 시 반복 없음)
4. 낙찰 결과 확인
   • 마감 후 수 시간 내 낙찰 여부 확인
   • 낙찰 시 계약서 작성 없이 낙찰통지로 효력 발생
5. 잔금 납부
   • 정해진 기한(보통 5~7일) 내 납부
   • 납부하지 않으면 보증금 몰수
6. 소유권 이전 등기
   • 낙찰 확인서와 필요 서류를 지참해 등기소 방문
   • 취득세 신고 및 등록세 납부 필요
7. 명도 절차 진행 (필요 시)
   • 점유자가 있다면 자진 퇴거 요청 → 거부 시 인도명령 신청
   • 공매도 명도는 낙찰자가 책임지는 구조

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투자자 시선: 공매 흐름에서 놓치기 쉬운 포인트

투자자 시선: 공매 흐름에서 놓치기 쉬운 포인트

• 보증금 납부와 입찰 마감 시간은 생명선
  늦게 이체되면 입찰 자체가 무효가 될 수 있어, 입찰 하루 전 납부 권장
• 낙찰 후 잔금 기한이 짧다
  대출 계획이 있다면 사전에 금융기관 상담 필수
• 소유권 이전 전에 취득세 예산 확보
  잔금 납부 외에도 4~5%의 취득세 등 부대비용 준비 필요
• 명도는 시간과 비용이 드는 싸움
  강제 집행까지 가면 최소 수주 이상 걸릴 수 있으므로, 실거주·점유 여부를 사전에 꼭 확인

입찰부터 명도, 놓치기 쉬운 포인트

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실무자 중심 꿀팁

• 입찰은 ‘투찰가’만큼 전략이 중요
  감정가와 실거래가 비교 → 입찰률 85~95% 사이에서 조절
• 소유권 이전 등기 시 필요한 서류
  • 낙찰결정통지서
  • 잔금 납부 영수증
  • 취득세 납부 확인서
  • 주민등록등본 또는 법인등기부 등본
• 명도 책임이 있는 매물은 계약서에 못 적더라도 본인이 책임짐
  즉, 공매 특성상 낙찰자는 권리승계자이므로 ‘점유자 내보내기’도 스스로 해야 함

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🔍 보충설명 | 공매 흐름 간단 정리 도표

단계주요 행동주의사항

입찰 전	매물 검색, 권리분석	감정가 대비 시세 확인
입찰	전자입찰, 보증금 납부	마감 시간 엄수
낙찰 후	잔금 납부, 취득세 준비	기한 초과 시 보증금 몰수
등기	소유권 이전 신청	관련 서류 정확히 제출
명도	점유자와 협의 또는 강제집행	명도비용 발생 가능