경매와 공매의 차이 완전정리: 투자자가 반드시 알아야 할 핵심 7가지(경매 · 공매 · 온비드 · 강제집행 · 체납재산)

경매와 공매는 모두 채무자의 재산을 처분해 채권자가 채권을 회수하도록 돕는 제도지만, 주관 기관과 법적 근거, 절차, 명도 방식, 입찰 구조 등에서 크게 다릅니다. 경매는 법원 중심의 ‘사적 강제집행’이고, 공매는 국가·지자체의 ‘세금 체납 재산 처분’이라는 공적 성격이 강합니다. 온비드를 통한 전자입찰, 유찰 시 가격 하락폭, 명도소송 여부, 잔금 납부 조건 등 투자 시 반드시 체크해야 할 요소를 깊이 있게 정리했습니다. 초보 투자자부터 실전 투자자까지 이해하기 쉽게, 최신 제도에 맞춘 완전 가이드입니다.

 

 

1. 경매와 공매의 본질적 차이

경매와 공매는 모두 “채무자가 빚을 갚지 못했을 때 재산을 처분하는 절차”라는 공통점을 갖지만, 왜 진행되는지, 누가 진행하는지, 어떤 법에 의해 집행되는지가 완전히 다릅니다. 이 차이를 이해해야 투자 리스크를 최소화할 수 있습니다.

1) 경매(競賣): 법원이 진행하는 강제집행

경매는 법원(집행법원)이 민사집행법에 따라 진행합니다.
쉽게 말해, “일반 채권자(은행, 개인 등)가 돈을 받아내기 위해” 담보재산을 처분하는 절차입니다.

• 근거 법령: 민사집행법
• 주관 기관: 법원
• 목적: 채권자의 채권 회수
• 대상 물건: 주로 부동산(토지·건물), 차량, 선박 등

경매는 권리관계가 비교적 명확하며 이해관계인의 이의제기 절차가 체계적으로 규정되어 있어 법적 안정성이 장점입니다.

2) 공매(公賣): 국가·지자체 체납 재산 처분

공매는 한국자산관리공사(캠코)가 국세징수법·지방세징수법에 따라 진행합니다.
핵심 목적은 “세금 체납자의 재산을 처분하여 미납 세금을 징수하는 것”입니다.

• 근거 법령: 국세징수법, 지방세징수법
• 주관 기관: 캠코(KAMCO)
• 목적: 세금 체납 재산 처분 / 공공기관 비업무용 재산 매각
• 특징: 부동산 외 자동차, 회원권, 유가증권 등 매우 다양

특히 공매는 온비드(OnBid) 전자입찰 시스템을 통해 100% 온라인으로 참여할 수 있어 접근성이 좋습니다.

 

 

 

 

2. 입찰 방식의 차이: 현장 vs 온라인

경매와 공매의 절차 중 가장 체감되는 차이는 어디서·어떻게 입찰하느냐입니다.

1) 경매: 법원 ‘기일입찰’이 원칙

대부분의 경매는 법원에 직접 가서 봉투에 입찰가를 써내는 방식(기일입찰)으로 진행됩니다.

• 법원 출석 필요
• 기일 변경 가능
• 입찰 시간 제한

최근 전자입찰이 일부 도입되었지만 여전히 현장 입찰이 중심입니다.

2) 공매: 온비드 전자입찰이 기본

공매는 PC 또는 모바일로 언제 어디서든 입찰 가능합니다.

• 로그인 → 입찰금 예치 → 가격 입력 후 제출
• 입찰 진행과 결과 모두 온라인 확인
• 실시간 입찰가 추적 불가(블라인드 방식 유지)

초보자에게는 부담이 적고 접근성이 높은 방식입니다.

 

3. 진행 속도: 공매가 훨씬 빠르다

경매는 법원의 송달, 심사, 이해관계인 의견 수렴 등이 필요해 보통 6개월~10개월 이상 걸립니다.

반면 공매는 국가의 세금 징수를 목적으로 하므로 절차 간소화가 철저하게 이루어져 있어 2~3개월이면 1회전이 끝나는 경우가 많습니다.

유찰 시 가격 하락 비교

• 경매: 보통 20%~30% 하락
• 공매: 매회 10%씩 하락 + 매주 재공고 가능

가격 하락 속도만 보면 공매가 더 빨리 싸지는 구조입니다.

---

4. 잔금 납부와 소유권 이전

투자자는 ‘잔금을 언제까지 준비해야 하는가’를 가장 민감하게 따집니다.

1) 경매: 낙찰 후 4주 이내 단일 완납

법원은 낙찰 허가 결정이 확정되면 4주 일괄 완납을 원칙으로 합니다.
분할 납부 불가 → 자금 계획이 딱 맞아떨어져야 합니다.

2) 공매: 7~60일, 경우에 따라 분납 가능

공매는 물건에 따라 잔금 분납 또는 기간 연장이 가능한 경우가 있어 투자자의 자금 계획 부담이 적습니다.

소유권 취득 시점은 동일

경매·공매 모두 잔금 완납 시 소유권 취득이 발생합니다.
등기는 공시 수단일 뿐 소유권 발생 요건은 아닙니다.

---

5. 명도 절차: 경매가 절대적으로 유리

경매 투자자들이 경매를 선호하는 가장 큰 이유가 “명도 부담이 적다”입니다.

1) 경매: 인도명령 제도 활용

경매 낙찰자는 잔금 납부 후 6개월 내에 인도명령 신청이 가능합니다.

• 법원 결정에 의해 빠르게 퇴거 가능
• 명도소송보다 절차·비용 모두 간소
• 점유자와 협상 난항 시 강력한 해결 수단

2) 공매: 인도명령 없음 → 무조건 명도소송

공매는 법원이 주관하지 않기 때문에 인도명령 제도가 존재하지 않습니다.

• 점유자와 협의 실패 시 명도소송 필수
• 보통 6개월~1년 이상 소요
• 비용·시간 부담 큼

즉, 초보 투자자에게 공매 명도는 상당히 어려울 수 있습니다.

6. 권리분석의 난이도

경매는 절차가 법원 중심으로 정리되어 있어 말소기준권리 → 소멸권리 정리가 비교적 명확합니다.

공매는 압류재산 중심이라 세금 체납으로 인한 압류, 선순위 권리, 사용수익 관계 등 다양한 변수가 존재합니다.
따라서 권리분석 난도는 공매가 한 단계 더 높습니다.

---

7. 투자 시 반드시 고려할 사항

경매와 공매 중 어느 것이 무조건 더 좋다고 말할 수는 없습니다.
투자 목적과 상황에 따라 전략적으로 선택해야 합니다.

✔ 경매가 유리한 경우

• 명도 리스크를 최소화하고 싶은 경우
• 법원의 절차적 안정성 선호
• 자금이 단기간에 준비 가능한 경우

✔ 공매가 유리한 경우

• 온라인 입찰을 선호
• 다양한 물건(차량·회원권·유가증권 등)에 관심
• 빠른 가격 하락(주간 유찰)을 기대
• 자금 분납을 활용하고 싶은 경우

---

📌 결론

경매와 공매는 비슷해 보이지만
“법원 vs 국가”
“채권 회수 vs 세금 징수”
“현장 입찰 vs 전자 입찰”
“인도명령 가능 vs 명도소송 필요”
이라는 본질적 차이를 가집니다.

올바른 제도 이해는 투자 리스크를 줄이고,
자신에게 맞는 전략을 선택하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.