1️⃣ 위반건축물: “감·복·수(감면·복구·수익)” 3단계 의사결정
경매 현장에서 가장 자주 등장하는 쟁점은 바로 위반건축물입니다.
과징금이 크면 포기, 복구비용이 높으면 수익 저하, 유지 시엔 법적 리스크가 뒤따릅니다.
- 과징금 확인: 시·군·구청 건축과에서 이행강제금 산정 기준을 확인하세요.
- 원상복구안: 공부상 용도(예: 사무실)로 복귀 시 비용·시세·임대료를 함께 비교합니다.
- 수익성 감수: 과징금 50만 원을 감안해도 월 순익이 50만 원 이상이면 투자 가치가 있습니다. 단, 화재·안전사고 시 법적 책임 확대에 주의해야 합니다.
⚠️ Tip: 취득세 논의는 ‘감·복·수’ 분석 이후로 미루세요. 순서를 바꾸면 위험한 투자 합리화에 빠질 수 있습니다.
2️⃣ 취득세: 원칙 vs 실무의 간극
- 원칙: 실제 사용 용도 기준 과세.
- 실무: 위반건축물이라도 공부상 용도 기준으로 과세되는 경우 다수.
핵심은 세금보다 과징금·복구·수익성입니다. 세금은 ‘결과’, 수익성 판단이 ‘원인’입니다.
3️⃣ 임차인 배당·명도: 기다림이 전략일 때
- 명도확인서: 임차인 배당금 수령 시 낙찰자의 서명이 필요합니다. 잔금 납부 후 시간을 두면 임차인이 협상에 나옵니다.
- 가압류 카드: 버틸 경우 법원 보관 배당금에 가압류를 걸어 미납 월세를 회수할 수 있습니다.
감정 싸움보다 절차와 문서 중심으로 접근하세요.
4️⃣ 법정지상권: 판넬 vs 컨테이너
- 판넬 건물: 토지에 정착성이 있으면 건물로 인정, 법정지상권 성립 가능
- 컨테이너: 동산 성격, 철거 절차 중심 해결
판단 기준은 건물성(정착·영속·독립성)입니다.
5️⃣ 투자 판단 프레임: 세종 상가·구도심·빌라
- 세종 상가: ‘잘 되는 치킨집’은 오히려 과열 신호. 기대수익률 10% 역산가 초과 시 포기.
- 구도심 투자: 싸다고 좋은 게 아닙니다. 공실·주차·리모델링 리스크를 반영해야 합니다.
- 빌라(다세대): 가격 상승 탄력 낮음 → 입찰가 보수적 산정 + 대체 섹터 병행 고려.
6️⃣ 지분 토지·미등기 건물: 지료 청구로 협상 여지 확보
- 소송 vs 협상: 1심 500만 원, 3심 1,500만 원, 2년 소요. 협상비용 3천만 원이면 시간가치 반영 필요.
장기보유라도 지료 청구로 협상 테이블을 주도하세요.
7️⃣ 대출 네트워크·환산보증금·HUG 이슈
- 대출 네트워크: 법원 분산 접근으로 금융 파트너 확보.
- 환산보증금: 상가임대차보호법 적용 기준, 지역별 금액 확인 필수.
- HUG 보증: 최근 보수화 추세. 리스크가 클수록 매입가 메리트가 큽니다.
8️⃣ 공동투자 → 개인 독립: 효율적 성장 경로
공동투자에서 시작해 입찰·명도·세무 경험을 쌓고, 이후 개인 포트폴리오 전환으로 의사결정력을 키우세요.
9️⃣ 결국 실행이 답이다
부동산 경매는 법·세무·현장이 교차하는 종합 게임입니다.
학습은 도구일 뿐, 수익은 행동에서 나옵니다.
✅ 임장 횟수↑ · 검토 물건 수↑ · 입찰 경험↑ = 성과
📋 실전 체크리스트
☑️ 위반건축물 과징금 규모 확인
☑️ 원상복구 비용 + 복구 후 시세 산정
☑️ 순현금흐름 계산(과징금·보험·법적 리스크 포함)
☑️ 임차인 명도 서류 준비(명도확인서, 가압류)
☑️ 법정지상권 성립 여부 확인
☑️ 목표 수익률 역산가 설정
☑️ 환산보증금·HUG 지점 기준 확인
☑️ 공동투자→개인화 로드맵 수립
FAQ
Q1. 위반건축물이라도 수익이 잘 나오면 괜찮나요?
→ 가능하지만 화재·안전사고 시 임대인 책임이 커질 수 있으므로 보험과 리스크 반영 필수입니다.
Q2. 임차인이 배당받고도 안 나가면?
→ 명도확인서 서명권을 활용해 협상하거나, 배당금 가압류로 대응합니다.
Q3. 판넬 건물도 법정지상권이 생기나요?
→ 건물성(정착·영속성)이 인정되면 가능합니다.
Q4. 세종 상가는 왜 조심해야 하나요?
→ 상권 이동성·낙찰 과열 리스크 때문입니다
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