공매 낙찰 후 세금 처리법: 놓치기 쉬운 4가지 세금 정리

“낙찰받고 나서야 알았어요, 이게 세금이 이렇게 많을 줄은…”

공매에 처음 참여하는 분들이 가장 많이 하는 말입니다.
‘싸게 샀다’는 기쁨도 잠시, 소유권 이전·보유·매각 과정에서 각종 세금이 연달아 터집니다.
그중 어떤 건 미리 알았으면 피할 수 있었고, 어떤 건 대비했으면 더 아꼈을 수도 있었던 세금들입니다.

이 글에서는 공매 낙찰 이후 반드시 체크해야 할 세금 4가지를 정리해드립니다.
기본은 물론이고, 초보자가 놓치기 쉬운 항목까지 포함했습니다.

 

공매 낙찰 후 반드시 챙겨야 할 세금 4가지

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공매 후 반드시 챙겨야 할 세금 4가지

1. 취득세: 낙찰 직후 가장 먼저 납부하는 세금

• 낙찰받고 소유권 이전 등기 전에 반드시 납부
• 주택인지, 상가인지, 법인인지에 따라 세율이 다름

유형세율

주택 1주택자 (6억 이하)	1~3%
주택 다주택자	8~12% (중과세)
상가·토지	4.6%
법인	4.6% 기본 + 중과 가능성

 

👉 포인트: 취득세 중과 여부는 등기일 기준이 아닌, 낙찰일 기준으로 판단합니다. 따라서 낙찰받은 당일 보유 주택 수가 세율을 결정한다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

 

2. 등록면허세 및 교육세: 등기 과정의 숨은 비용

• 취득세와 함께 납부되는 세금
• 등록면허세: 낙찰가 기준 0.2~0.4%
• 교육세: 등록면허세의 20%

예를 들어 낙찰가가 1억 원이라면, 등록면허세 약 20만 원 + 교육세 4만 원이 추가됩니다. 적지 않은 금액이므로 미리 계산해 두는 것이 좋습니다

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3. 재산세 & 종합부동산세: 소유 중 발생하는 보유세

• 재산세: 매년 6월과 9월 기준 과세
• 종합부동산세: 주택 합산가액이 9억 원 이상일 때 발생

특히 재산세는 낙찰받은 달의 다음 달 1일 기준 보유자에게 부과됩니다.
👉 즉, 낙찰받고 단 하루만 지나도 올해분 재산세를 고스란히 내야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

 

4. 양도소득세: 되팔 때 반드시 고려할 세금

• 공매로 낙찰받은 부동산을 매각할 경우, 차익에 대한 세금 발생
• 보유기간 1년 미만이면 세율 45% 이상 가능
• 2년 이상 보유 + 실거주 등 요건 충족 시 장기보유특별공제 가능

보유기간기본세율

1년 미만	45%
1년 이상 2년 미만	35%
2년 이상	6~45% 누진세율 적용

 

단기 매도를 계획한다면 양도세 중과세율을 반드시 염두에 두어야 합니다. 반대로, 2년 이상 보유 + 실거주 요건을 충족하면 장기보유특별공제를 통해 세금을 크게 줄일 수도 있습니다.

👉 법인 명의로 낙찰받은 경우에는 법인세와 별도의 과세가 적용될 수 있으므로 더 주의해야 합니다.

 

 

투자자 시선: 세금이 수익을 흔든다

많은 초보 투자자들이 “낙찰가가 싸니까 무조건 이익”이라고 생각하지만, 취득세·보유세·양도세까지 합산하면 예상보다 실수익이 줄어드는 경우가 많습니다. 특히 단기 매도를 노린 경우 양도세 중과가 발목을 잡기도 합니다.

세금은 줄이기보다 사전에 계산해 투자 수익률에 반영하는 것이 핵심 전략입니다.

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 실무 꿀팁

• 취득세는 납부하지 않으면 등기 자체가 불가
• 감정가보다 낮게 낙찰받아도 취득세는 낙찰가 기준으로만 부과
• 법인 명의 낙찰은 사업용 자산 여부에 따라 세무 처리 달라짐
• 세율이 애매하다면 낙찰일 기준으로 지방자치단체 세무부서에 직접 문의하는 것이 확실

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 낙찰 후 세금 체크리스트

세금 종류발생 시점대응 방법

취득세	낙찰 후 등기 전	납부 안 하면 등기 불가
등록면허세·교육세	등기 신청 시	보통 20~30만 원 추가 발생
재산세	보유 중	낙찰 다음 달 1일 기준 보유 시 발생
양도소득세	매도 시	보유기간·양도차익·실거주 여부 반영

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 결론

공매는 낙찰이 끝이 아니라, 세금까지 챙겨야 진짜 수익이 남습니다.
세금을 모르면 손해가 발생하고, 미리 알면 절세 전략으로 바꿀 수 있습니다.

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