공매란 무엇인가? 공매 투자, 왜 지금 주목해야 할까?

 

안녕하세요, 써치랜드입니다! 오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 공매에 대해 알아보겠습니다. 공매는 세금 체납 등으로 압류된 재산을 국가나 공공기관이 일반인에게 매각하는 절차를 의미합니다. 경매와 비슷해 보일 수 있지만, 정부가 주도하는 매각 방식이라는 점에서 차이가 있습니다.

 

 

공매의 시작 배경

공매 제도는 정부기관이 자산을 현금화하기 위해 도입되었습니다. 국세청, 지방자치단체, 한국자산관리공사 등이 세금 체납 등의 이유로 압류한 재산을 일반인에게 판매하여 현금을 확보하는 것이 목적입니다.

 

공매 vs 경매, 어떻게 다를까?

    항목                                         공매                                                                                 경매

주체	국가·공공기관. 주로 한국자산관리공사(KAMCO)가 관리 및 운영을 담당합니다.	법원. 법원이 채무자의 자산을 매각해 채권자에게 배당금을 지급하는 역할을 합니다.
시스템	온비드(Onbid). 온라인 플랫폼을 통해 간편하게 입찰할 수 있으며, 모든 절차가 전자화되어 있습니다.	대법원 경매 시스템. 법원에서 직접 입찰하며, 일부 절차는 여전히 종이 문서로 진행되기도 합니다.
법적 절차	행정법에 따라 진행되며, 비교적 간소화된 절차가 특징입니다.	민사소송법에 따라 진행되며, 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
매각 대상	압류재산(세금 체납 등), 국유재산(정부 소유의 토지나 건물), 기타 공공재산(공공기관 소유의 자산) 등.	개인 간 채무에 의한 담보재산(주로 주택, 상가, 토지 등). 개인이 빚을 갚지 못할 때 담보물이 경매로 나옴.

공매로 어떤 재산을 살 수 있을까?

공매는 주택, 상가뿐만 아니라 토지, 차량, 기계, 회원권, 유가증권 등 매우 다양한 품목을 포함합니다. 최근에는 골프회원권, 리조트 이용권, 국가유공자 매각 부동산 등 특수 자산도 공매로 나오고 있어 관심이 높아지고 있습니다.

 

 

공매 진행 절차

1. 매각 공고 확인: 온비드(onbid.co.kr)에 접속하여 공매 매물을 검색합니다. 매물마다 상세한 정보가 제공되며, 감정평가서, 등기부등본 등을 확인할 수 있습니다.
2. 입찰 참가 등록 및 보증금 납부: 입찰자는 일정 금액의 보증금을 미리 납부해야 합니다. 보증금은 보통 낙찰가의 5~10%이며, 가상 계좌로 입금합니다.
3. 입찰 진행 (전자입찰): 마감일 전까지 원하는 입찰가를 입력하여 응찰합니다. 온비드 시스템은 입찰 마감 시간이 다가오면 서버가 느려질 수 있으므로, 미리 여유 있게 참여하는 것이 좋습니다.
4. 낙찰자 선정 및 잔금 납부: 최고가 입찰자가 낙찰되며, 이후 잔금을 정해진 기한 내 납부해야 합니다. 잔금 납부는 보통 7~14일 이내이며, 기한을 넘기면 계약이 취소될 수 있습니다.

   

투자자 입장에서 공매의 장점

• 시세보다 저렴한 매입 가능성: 실제 시세보다 20~30% 저렴한 가격에 낙찰될 수 있습니다. 이는 공매가 경쟁 입찰 방식으로 진행되기 때문입니다.
• 정보의 신뢰성: 공공기관이 제공하는 자료로 등기부등본, 감정평가서, 권리관계 자료를 확인할 수 있어 정보의 신뢰성이 높습니다.
• 소액투자 가능: 100만 원 미만의 차량, 기계류, 회원권도 참여 가능하여 소액으로도 투자가 가능합니다.

실무자 관점에서 공매 시 주의할 점

• 권리분석: 유치권, 임차권 등 인수해야 할 권리가 있을 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 특히 유치권은 낙찰 후에도 해당 재산을 사용할 수 없게 만들 수 있으므로 주의가 필요합니다.
• 입찰 보증금 환급 조건: 낙찰되지 않으면 보증금은 전액 환불되지만, 중간에 입찰을 취소하면 수수료가 부과될 수 있습니다.
• 잔금 납부기한: 기한 내에 잔금을 납부하지 않으면 낙찰은 무효 처리되고 보증금이 몰수될 수 있습니다. 따라서 잔금 납부 일정을 미리 확인하고 준비하는 것이 중요합니다.

  

공매 참여 전 체크리스트

• 등기부등본 확인: 공매 대상물의 권리관계를 정확히 파악하세요. 특히 근저당권, 가압류 등의 설정 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 실사 가능 여부: 직접 현장을 방문하여 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 사진과 서류만으로는 파악하기 어려운 부분이 많습니다.
• 수익률 검토: 예치금과 낙찰가를 비교해 수익률을 검토하세요. 세금, 중개수수료, 리모델링 비용 등을 고려해야 합니다.
• 명도 또는 소유권 이전 리스크: 낙찰 후 명도나 소유권 이전에 문제가 없는지 확인하세요. 특히 점유자가 있는 경우 명도 소송이 필요할 수 있습니다.

  

 

써치랜드의 한마디
"공매는 진입장벽이 낮지만, 제대로 활용하려면 제도에 대한 정확한 이해가 필수입니다. 철저한 준비와 현장 확인을 통해 성공적인 투자를 이끌어내세요!"

 

추가 팁: 공매 참여 시 유용한 팁

• 온비드 사이트 활용: 온비드 사이트에는 다양한 교육 자료와 가이드가 제공됩니다. 초보자라면 먼저 이 자료들을 충분히 숙지하는 것이 좋습니다.
• 경쟁자 분석: 과거 공매 기록을 분석해 경쟁자의 패턴을 파악하세요. 이를 통해 적절한 입찰 전략을 세울 수 있습니다.
• 전문가 상담: 권리분석이나 명도 문제에 대해 불확실하다면 전문가의 상담을 받는 것이 안전합니다. 초기 비용을 아끼려다 더 큰 손실을 볼 수 있습니다.