공급 부족, 수도권 아파트 인허가, 착공 감소, 입주 공백, 부동산 시장 전망

2026년, 진짜 위기는 ‘입주 공백’에서 시작된다

2025년 상반기 주택 공급지표가 급감하고 있습니다. 인허가, 착공, 준공 모두 줄어들면서 2026년 이후 입주 공백 가능성이 높아지고 있습니다. 서울은 가격 상승, 지방은 거래 절벽이라는 양극화가 뚜렷해지며, 대출 규제보다 공급 위축이 시장에 더 큰 영향을 미칠 전망입니다.

 

한눈에 보는 전국 주택건설 실적

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공급 지표가 말해주는 부동산의 미래

인허가·착공·준공, 모두 감소한 2025년 상반기

주택 공급 위기, 아파트 입주 공백, 공급 사이클 붕괴, 서울 인허가 감소, 착공 물량 급감 — 이 5개의 키워드가 하나같이 말해주는 것은 단 하나입니다. 지금 줄어든 공급이 몇 년 후 가격에 영향을 줄 것이라는 사실입니다.

• 수도권 인허가는 전년 대비 30% 이상 감소
• 착공 역시 20% 이상 급감
• 준공은 소폭이지만 지속적인 하락세

이러한 공급 흐름은 단기간에 반등되기 어렵고, 2026년 이후 본격적인 입주 공백으로 이어질 수밖에 없습니다.

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서울은 오르고, 지방은 멈췄다

똘똘한 한 채 쏠림 vs 지방 거래 절벽

서울 아파트값은 21주 연속 상승하며 강남, 용산, 마포 등 선호 입지 중심으로 거래가 이어지고 있습니다. 특히 중대형 아파트 수요가 늘고, 자산가 중심의 수요층이 규제 이전에 선제적으로 움직였습니다.

반면 지방 아파트는 56주 연속 하락세입니다. 전북, 경북, 충남 등지에서는 거래가 거의 이뤄지지 않고 있으며, 매물은 있으나 실수요가 없는 거래절벽 상태입니다.

부동산 양극화는 결국 수급 불균형을 뜻하고, 이는 미래의 국지적 가격 폭등 가능성으로 이어집니다.

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대출 규제보다 무서운 공급 부족

수요는 준비 끝, 공급은 멈췄다

2025년 6월 28일 정부는 다음과 같은 규제책을 발표했습니다.

• 6억 원 초과 주택담보대출 금지
• 대출 후 6개월 이내 전입 의무

그러나 이미 수요층은 이를 예상하고 선제 대응을 마친 상태입니다. 이제 시장을 흔들 변수는 ‘규제’가 아니라 ‘공급 부족’입니다.

과거를 보면 해답이 보입니다.
2013~2015년 공급 위축 → 2017년 상승장.
2025년 공급 급감 → 2026~2028년 입주 공백?

역사는 반복될 수 있습니다.

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공급 흐름을 읽는 눈이 투자 기회다

공급은 줄었고, 착공은 멈췄으며, 입주는 비어갑니다. 이런 구조 속에서 가격은 언젠가 반드시 반응합니다.

지금은 ‘싸다 비싸다’를 따지기보다,
인허가가 줄고 있는 지역,
착공이 미뤄진 택지,
2026년 이후 입주 예정 단지의 흐름을
눈여겨볼 시점입니다.

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결론: 지금은 ‘가격’이 아니라 ‘공급’을 보라

• 2026년 이후 아파트 공급 공백 현실화 가능성 높음
• 수도권 아파트 입주 부족은 결국 가격 상승의 불쏘시개
• 지금은 서울과 수도권의 공급 흐름을 분석해야 할 시기

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