NPL부동산 투자 위험성. 도로점용권 문제와 해결법(2026)

부실채권(NPL) 시장에서 토지는 흔히 '하이 리스크 하이 리턴'으로 불립니다. 특히 도로 부지가 경매로 나왔을 때, 많은 분이 "나중에 지자체가 보상해 주겠지"라는 안일한 생각으로 접근하곤 합니다. 하지만 현장에서 마주하는 현실은 녹록지 않습니다.

과거 유찰이 반복된 알짜배기 진입로 부지가 있었습니다. 겉보기엔 완벽한 4차선 도로의 일부였으나, 정밀 분석 결과 해당 필지는 지자체의 점용 허가 없이 '무단 점유' 중이었고, 전 채무자의 점용료 체납으로 권리관계가 꼬여 있었습니다. 이런 물건은 낙찰 후에도 써치랜드보상 절차에서 제값을 받기는커녕, 복잡한 명도 소송이나 점용료 반환 청구에 휘말릴 수 있습니다.

 

 

 

1. 도로 점용권 분쟁의 3가지 핵심 유형

① 허가받지 않은 무단 점용

가장 흔한 사례입니다.

도로로 사용되고 있지만 공식적인 점용 허가증이 없는 경우입니다.

도로 구역선 밖에 미세하게 걸쳐 있는 필지들이 이런 문제를 일으킵니다.

건축 허가를 받으려 할 때 지자체에서 "점용권부터 해결해 오라"고 하면 투자 기간이 무한정 길어질 수 있습니다.

 

 

 

 

② 점용료 체납과 권리 승계 문제

NPL 물건은 전 소유자가 경제적 어려움을 겪은 경우가 많습니다.

도로 점용료를 수년간 미납했다면, 낙찰자가 이를 승계해야 하는지 여부를 놓고 관리청과 분쟁이 발생합니다.

종중 소유 토지들의 경우, 종중 내부 갈등으로 점용 허가 주체가 불분명해 투자자를 당혹케 하기도 하죠.

 

 

 

③ 배수관 및 지장물 점용 분쟁

눈에 보이는 길만 도로가 아닙니다. 도로 밑에 묻힌 배수관이나 통신선도 점용의 대상입니다.

만약 내가 낙찰받은  토지 아래에 지자체의 메인 배수관이 지나가고 있다면?

보상 협상에서 유리한 고지를 점할 수도 있지만, 반대로 개발 행위 자체가 영구적으로 제한될 수도 있습니다.

 

 

 

3. [Q&A] 도로 점용권, 이것만은 꼭 짚고 넘어가세요!

Q1. NPL로 도로 부지를 낙찰받은 후, 통행료를 받을 수 있나요?

A: 이론적으로는 사유지이므로 '부당이득 반환 청구'가 가능할 수 있습니다. 하지만 해당 도로가 유일한 통행로이거나 이미 공공의 목적으로 사용되고 있다면 법원에서 통행료 청구를 기각하는 경우가 많습니다.  해당 도로가 '포괄적 이용권' 포기 상태인지 전문가와 상담하는 것이 우선입니다.

Q2. 도로 점용 허가가 나오지 않는 땅, 해결 방법이 있을까요?

A: 맹지 탈출의 핵심은 '구거 점용'이나 '대체 도로 확보'입니다. 만약 땅이 점용권 문제로 막혔다면, 인접한 국유지(구거 등)를 활용할 수 있는지 앱 내 편집도로 확인해 보세요. 때로는 지자체 담당자와의  협의를 통해 도로 기부채납 후 잔여지의 가치를 높이는 전략이 더 빠를 수 있습니다.

Q3. 종중 땅이 도로 점용 분쟁에 휘말렸을 때 유의할 점은?

A: 종중 대표권 분쟁으로 인해 점용 동의서 자체가 무효가 되는 사례가 종종 있습니다. NPL 매수 전 반드시 종중의 이사회 회의록이나 정관을 확인하여 점용권 행사의 법적 정당성을 체크해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

3. 실전 투자자를 위한 체크리스트

1. 점용 허가증 유무 확인: 관리청(시·군·구청 건설과)에 정보공개 청구를 하세요.
2. 지하 매설물 파악: 도로 밑에 무엇이 지나가는지 확인하는 것이 수익률의 50%를 결정합니다.
3. 써치랜드 활용: 인근 보상 전례와 소유권 변동 이력을 통해 '보상 시점'을 예측하세요.

 

🌈 도로 점용권 Q&A (클릭해서 확인하세요)

Q1. NPL 도로 낙찰 후 통행료 징수가 가능한가요? ▼

이론적으로는 사유지이므로 '부당이득 반환 청구'가 가능할 수 있습니다. 하지만 해당 도로가 유일한 통행로이거나 이미 공공의 목적으로 사용되고 있다면 법원에서 통행료 청구를 기각하는 경우가 많습니다. 해당 도로가 '포괄적 이용권' 포기 상태인지 전문가와 상담하는 것이 우선입니다.

Q2. 점용 허가가 안 나는 땅, 해결 방법이 있을까요? ▼

맹지 탈출의 핵심은 '구거 점용'이나 '대체 도로 확보'입니다. 만약 땅이 점용권 문제로 막혔다면, 인접한 국유지를 활용할 수 있는지 써치랜드 앱 내 편집도로 확인해 보세요. 때로는 지자체 담당자와의 협의를 통해 도로 기부채납 후 잔여지의 가치를 높이는 전략이 더 빠를 수 있습니다.

Q3. 종중 땅이 도로 점용 분쟁에 휘말렸을 때 유의점은? ▼

종중 토지는 대표권 분쟁으로 인해 점용 동의서 자체가 무효가 되는 사례가 종종 있습니다. NPL 매수 전 반드시 종중의 이사회 회의록이나 정관을 확인하여 점용권 행사의 법적 정당성을 체크해야 하며, 중요한 정보 검증은  꼼꼼히 살피는 습관이 필요합니다.

🔍 전문가 심화 리포트

1. 지하 매설물 및 지장물 점용 분쟁 ▼

눈에 보이는 길만 도로가 아닙니다. 도로 밑에 묻힌 배수관이나 통신선도 점용의 대상입니다. 만약 내가 낙찰받은 토지 아래에 지자체의 메인 배수관이 지나가고 있다면 보상 협상에서 유리한 고지를 점할 수도 있지만, 반대로 개발 행위 자체가 영구적으로 제한될 수도 있습니다.

2. 써치랜드보상 데이터 활용 전략 ▼

인근 보상 전례와 소유권 변동 이력을 통해 '보상 시점'을 예측하세요. 서류와 현장 사이의 간극을 좁힐 수 있으며, 남들이 보지 못하는 도로의 숨겨진 가치를 발견할 수 있습니다.

NPL 도로 투자 성공의 핵심은 도로 점용권 분석에 있습니다. 무단 점용, 점용료 체납, 지하 매설물 리스크는 수익률을 결정짓는 결정적 요소입니다. 특히 권리관계가 복잡한 경우 서류와 현장의 간극을 줄이는 지능형 분석만이 안전한 수익을 보장합니다.