윤석열 부동산 정책 – 규제 해제와 시장 정상화의 실험

윤석열 정부는 2022년 출범과 함께 규제 해제, 세제 완화, 재건축 활성화, 1기 신도시 특별법 등 대대적인 부동산 정상화 정책을 추진했다. 과열 뒤 냉각된 시장을 되살리려는 시도였지만, 고금리와 경기 둔화 속에서 한계도 드러났다.

 

 

1. 2022년의 출발점: 냉각된 시장 속 정부 교체

윤석열 정부가 출범한 2022년, 부동산 시장은 이미 급격한 하락 국면에 들어서 있었다.
문재인 정부 시절 누적된 고강도 규제, 미국발 금리 인상, 한국은행의 기준금리 인상 등이 맞물리며 매수 심리가 크게 위축됐다.

서울과 수도권 아파트는 가격이 떨어지고 거래량이 반 토막이 나 ‘거래절벽’이라는 말이 나올 정도였다. 이러한 상황에서 윤석열 정부는 ‘시장 정상화’와 ‘민간 중심의 공급 회복’을 핵심 목표로 내세웠다.

“규제를 풀어야 시장이 살아난다” — 윤석열 대통령의 공약 핵심 문구였다.

 2. 규제완화와 세금 감면 – 시장 심리 회복의 시도

조정지역 해제와 대출규제 완화

윤석열 정부는 가장 먼저 조정대상지역과 투기과열지구를 단계적으로 해제했다.
이를 통해 실수요자의 접근성을 높이고, 생애최초 주택 구매자에 대한 LTV 한도를 최대 80%까지 완화했다.

또한 DSR·DTI 등 대출 총량 규제도 부분적으로 완화하여, 위축된 거래 환경에 활기를 불어넣고자 했다.

 다주택자 세제 완화

다주택자에 적용되던 양도세 중과세율을 유예하고, 종합부동산세 공정시장가액비율과 세율을 조정했다.
이로 인해 매물 출회가 늘어나며 일부 지역에서는 거래가 재개되는 효과도 있었다.

취득세·재산세 등 거래세 역시 완화되어, ‘숨통 트기 정책’으로 평가받았다.

 

3.공급 확대 – 재건축의 문을 열다

 재건축 규제 완화

윤석열 정부는 서울 강남권을 중심으로 정비사업 규제 완화 정책을 본격 추진했다.

• 안전진단 기준 중 ‘구조안전성’ 비중 축소 → 통과율 상승
• 초과이익환수제 완화
• 35층 층수 제한 폐지

이러한 조치로 인해 정비사업 추진 속도가 빨라졌으며, 오랜 기간 멈춰 있던 단지들이 움직이기 시작했다.

 

1기 신도시 특별법과 270만 호 공급 로드맵

분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시 재정비를 위한 특별법 제정이 추진되었다.
정부는 “270만 호 공급”이라는 대규모 주택공급 계획을 내놓으며 주거 안정을 약속했다.

이 중 150만 호 이상이 수도권 중심 공급으로 설정되었으나, 민간 참여 저조·지역 반발·인허가 지연 등으로 현실적 실행에는 제약이 있었다.

 

 4. 시장 반응 – 일부 회복, 다수 정체

2022년 하반기부터 2023년 상반기까지 전국적으로 거래 절벽과 가격 하락세가 이어졌다.
하지만 2023년 중반 이후, 금리 인상 속도가 둔화되고 규제 완화 효과가 누적되며
강남·송파·용산 등 일부 지역에서 반등 조짐이 보였다.

반면 수도권 외곽과 지방은 여전히 냉각 상태를 벗어나지 못했다.
특히 전세의 월세화, 가계부채 증가, 미분양 누적 등의 구조적 문제가 정부 정책의 효과를 제한했다.

 

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 5. 종합 평가 – 방향은 맞았지만 실행력은 과제

 

긍정적인 측면우려되는 지점

시장 자율성 회복 시도	고금리·경기 둔화로 효과 제한
매물 출회 유도	가계부채 증가 부담
공급 확대 기반 마련	공급 로드맵 실행력 부족

윤석열 정부의 부동산 정책은 분명히 “규제 완화 중심의 정상화 전략”이었다.
과열된 규제 틀을 해체하고 민간 중심의 공급 구조를 복원하려는 시도는 시장의 숨통을 틔웠다.

그러나 부동산 시장은 금리·경기·심리 등 거시 요인에 민감한 구조이기에, 단기간에 성과를 내기는 어려웠다.
특히 금리 인하가 지연되며 거래 회복세는 제한적이었다.

결국 윤석열 정부는 ‘정상화의 출발점’을 마련했으나 완성은 후속 정부의 몫으로 남게 되었다.

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🧭 결론

윤석열 정부의 부동산 정책은 규제 해제와 시장 자율 회복을 내세운 첫 시도였다.
다주택자 세제 완화, 재건축 규제 완화, 신도시 재정비 추진 등은 분명한 방향성을 보여줬다.
하지만 공급 실행력과 가계부채 문제는 여전히 숙제로 남았다.

“부동산은 심리와 시간의 싸움이다. 정부의 의지는 시장을 바꾸지만, 시장의 신뢰를 얻기까지는 시간이 필요하다.”