묵권(默權) 사례 완벽정리: 분묘기지권과 통행권, 부동산 투자자가 꼭 알아야 할 포인트

부동산을 거래하거나 투자할 때 우리는 보통 등기부등본이나 법률상 권리(물권)만 확인하면 충분하다고 생각합니다. 하지만 실무에서는 묵권(默權)이라는 특수한 개념이 문제를 일으키는 경우가 많습니다. 묵권이란, 법률 조문에 명시적으로 규정되지 않았지만, 오랜 관습과 판례에 의해 사실상 권리로 인정되는 것을 말합니다. 대표적으로 분묘기지권과 관습법상 통행권이 이에 해당합니다.

이 글에서는 부동산 실무에서 가장 많이 분쟁이 발생하는 묵권 사례를 중심으로, 투자자가 반드시 알아야 할 핵심 포인트를 정리해 드리겠습니다.

 

 묵권이란 무엇인가?

• 묵권(默權)은 민법상 명문 규정이 있는 권리는 아닙니다.
• 대신 관습법이나 판례를 통해 인정되는 권리로, 부동산 현장에서 종종 등장합니다.
• “묵시적으로 성립한 권리”라는 의미에서 붙여진 이름입니다.

즉, 법에는 없지만 사회적으로 인정되고, 법원도 권리로 보호하는 경우가 바로 묵권입니다.

 사례 1. 분묘기지권

1) 개념

• 타인의 토지 위에 분묘(무덤)가 설치되어 있고, 오랜 기간 존속한 경우
• 토지 소유자의 동의 여부와 상관없이 분묘를 보호하기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리가 발생합니다.
• 민법 조문에는 없지만, 대법원이 관습법상 권리로 인정했습니다.

2) 성립 요건

• 20년 이상 평온·공연하게 분묘를 점유
• 토지 소유자의 묵인 또는 적극적 동의
• 장기간 제사, 관리, 봉분 존속 등이 객관적으로 입증되어야 함

3) 분쟁 포인트

• 토지 소유자는 마음대로 분묘를 철거할 수 없음
• 토지를 매수한 투자자 입장에서는 분묘기지권자가 토지를 계속 사용할 수 있음
• 경매 물건에서 분묘가 발견되면, 매수인이 분묘기지권 부담을 승계해야 할 수도 있습니다.

👉 따라서 경매·공매 투자 시 현장에 분묘가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

       2020년 대법원 판례 (대법원 2017다232316 판결) 참고

 사례 2. 관습법상 통행권

1) 개념

• 도로에 접하지 않은 토지를 소유한 자가 타인의 토지를 통과하지 않으면 이용할 수 없는 경우, 판례가 통행권을 인정합니다.
• 민법 제219조에 유사 규정(주위토지통행권)이 있으나, 판례는 관습법상 통행권으로도 폭넓게 인정합니다.

2) 성립 요건

• 토지가 공로와 접하지 않아 고립된 상태일 것
• 통행이 오랫동안 이루어져 사회적으로 관습화된 경우
• 토지 이용의 필요성이 인정되어야 함

3) 분쟁 포인트

• 토지 소유자는 타인의 통행을 막기 어렵습니다.
• 반대로, 통행권자는 토지 이용에 제한을 주기 때문에 가치 하락 요인이 됩니다.

개발 부지에서 통행권 분쟁이 발생하면 사업 지연 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

 사례 3. 관습법상 유수지 사용권

• 유수지(홍수 시 일시적으로 물을 가두는 저지대)에 거주하거나 농사를 짓는 경우, 장기간 점유가 이어지면 관습적으로 권리가 인정된 사례가 있습니다.
• 국가·지자체가 관리하는 토지임에도 불구하고, 장기간 거주한 주민이 보상이나 사용권 주장을 하는 경우가 종종 발생합니다.

📌 묵권이 부동산 투자에 미치는 영향

1. 경매 물건
   • 등기부에는 표시되지 않지만, 현장에는 분묘나 통행 흔적이 존재할 수 있음
   • 낙찰 후 예상치 못한 권리 부담이 발생
2. 개발 사업
   • 도로 확보가 어려운 토지에서 통행권 분쟁 발생
   • 묘지 이전 비용, 주민 보상비용 등으로 사업성 악화
3. 소송 리스크
   • 묵권은 법적 근거가 약하므로, 대부분 소송으로 다툼
   • 시간과 비용이 크게 소모될 수 있음 

     

📌 투자자가 확인해야 할 체크리스트

1. 현장 답사 시 분묘·도로·담장 흔적 확인
2. 토지이용계획확인서 외에도 현장 사진·지적도·위성사진 검토
3. 인근 주민 인터뷰를 통해 오랜 통행·사용 관습 여부 파악
4. 필요하다면 법률 전문가 자문 받아 소송 가능성 검토

 물권 vs 묵권 비교표                                                       

구분	물권	묵권
근거	법률(민법 등)	판례·관습법
대표 권리	소유권, 저당권, 전세권	분묘기지권, 통행권
법적 안정성	높음	낮음, 분쟁 많음
투자 리스크	예측 가능	예측 어려움
대처 방법	등기 확인	현장조사 + 판례 검토

✅ 정리

• 묵권은 법에는 없지만 관습과 판례로 인정되는 권리입니다.
• 대표적인 사례는 분묘기지권과 관습법상 통행권입니다.
• 묵권은 부동산의 가치를 떨어뜨리고, 투자자에게 예기치 못한 비용과 소송 리스크를 발생시킵니다.

👉 따라서 투자자는 반드시 현장조사 + 법률 검토를 통해 묵권 여부를 확인해야 합니다.
묵권을 간과하면, 싸게 산 부동산이 오히려 ‘분쟁의 덫’이 될 수 있습니다.