명도소송, 진짜 얼마나 걸리나요? 현실적인 기간과 절차 완전정리

집을 임대해 준 집주인이라면 누구나 한 번쯤 ‘명도소송’을 들어보셨을 겁니다.
하지만 막상 분쟁이 생기면 “도대체 얼마나 걸리나요?”, “이기면 바로 내보낼 수 있는 건가요?” 같은 질문이 꼬리를 물지요.
이 글은 지인에게 설명하듯, 실제 현장 경험을 중심으로 명도소송의 기간·절차·오해·대처법을 아주 쉽게 정리한 가이드입니다.

1. 명도소송, 실제로 얼마나 걸릴까?

명도소송은 ‘빠르면 금방 끝난다’는 오해가 많지만 현실은 정반대입니다. 최단 4개월~장기 1년 이상까지 다양한 변수가 존재합니다.

● 최단 4~5개월

• 세입자가 별다른 대응 없이 법원 조정이 한 번에 성립되는 경우
• 매우 드문 케이스이며 실제로는 거의 보기 어렵습니다.
• 내용증명 → 가처분 → 소송 → 판결까지 모든 절차가 빠르게 이어져야 가능합니다.

● 평균 6~8개월

가장 현실적인 기간입니다.

• 세입자가 답변서를 제출하고
• 최소 2~3회 변론 기일을 거쳐
• 판결까지 이어지는 일반적인 명도소송 흐름입니다.
  소송 단계에서는 새로운 증거 제출, 사실관계 다툼 등으로 시간이 자연스럽게 늘어납니다.

● 장기전: 1년 이상

다음과 같은 경우 1년 넘게 걸릴 수 있습니다.

• 세입자가 항소·상고까지 진행하는 경우
• 고의적인 시간 끌기(간헐적 출석, 불응 등)
• 점유이전금지가처분을 하지 않아 제3자에게 점유가 넘어간 경우
• 소송 중 보증금·월세 분쟁이 얽힌 경우

여기서 중요한 사실이 하나 있습니다.

👉 판결만 받는다고 끝이 아닙니다.
실제로 집에서 나가지 않으면 강제집행을 별도로 신청해야 하며,
집행만 추가 2~3개월이 걸립니다.

 

즉, 가장 짧아도 6~10개월, 일반적으로는 8개월~1년을 예상하는 것이 안전합니다.

 

2. 임대인이 가장 많이 하는 치명적 오해 3가지

명도소송에서 문제를 키우는 것은 세입자가 아니라 집주인의 오해인 경우가 많습니다.
대표적인 세 가지를 짚어보겠습니다.

① “계약 해지했으니 문 열고 짐 빼도 되죠?” → 절대 금지

계약해지를 통보했다고 해서

• 집에 무단 출입하거나
• 세입자가 없는 틈을 타서 짐을 밖으로 꺼내거나
• 자물쇠를 교체하는 행위는

모두 주거침입죄·업무방해죄로 형사처벌 대상입니다.
심지어 단전·단수 역시 형사 고소의 근거가 됩니다.

② “소송에서 이기면 바로 내보낼 수 있죠?” → X

명도소송에서 승소하면 받는 것은 집행권원(강제집행 자격)입니다.
즉, ‘강제로 내보낼 수 있는 권한’을 얻는 것이지,
세입자가 자동으로 집을 비우는 것은 아닙니다.

퇴거를 거부하면

• 집행관 계고
• 본집행(강제퇴거)
• 짐 반출 및 보관
  이런 절차가 다시 진행됩니다.

③ “보증금 거의 없어질 때까지 기다리면 되지 않나요?” → 가장 위험

소송을 질질 미루다가 생기는 비용:

• 소송 기간 동안의 미납 월세
• 관리비
• 강제집행 비용
• 집행관 보관 비용

이 모든 비용이 보증금에서 빠르게 소진됩니다.
그래서 전문가들은 말합니다.

👉 보증금이 최소 6개월치 이상 남아 있을 때 소송을 시작해야 손해를 줄일 수 있다.

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3. 명도소송의 필수 절차: 점유이전금지가처분

명도소송에서 가장 중요한 절차는 단연 점유이전금지가처분입니다.

왜 필요할까요?

소송은 현재 점유하고 있는 사람(A)를 상대로 진행됩니다.
그런데 만약 소송 중에 A가

• 지인을 세입자로 위장 전입시키거나
• 제3자(B)에게 점유를 넘겨버리면

A를 상대로 받은 판결문은 B에게 효력이 없습니다.

이 말은 곧…

👉 처음부터 다시 소송해야 한다는 뜻입니다.

최악의 상황을 피하려면 반드시:

• 명도소송과 동시에
• 또는 소송보다 먼저
  점유이전금지가처분을 넣어야 합니다.

가처분 기간은 보통 2주~1개월 정도이며
이 절차가 빠지면 명도소송 전체가 위험해집니다.

 

4. 명도 절차 전체 흐름 요약

명도소송은 감정적으로 대응하면 오히려 시간만 길어집니다.
가장 중요한 것은 절차 중심의 대응입니다.

다음 단계대로 처리하면 됩니다.

① 내용증명 발송

계약해지 의사 명확히 전달
(“언제까지 퇴거 바랍니다”라는 공식 의사표시)

② 점유이전금지가처분 신청

점유자 변경 차단, 소송 리스크 방지

③ 명도소송 접수

본격적인 재판 절차 시작

④ 판결 선고

집행권원 확보

⑤ 강제집행 신청

집행관 계고 → 본집행 → 짐 반출 → 목적물 인도

결론: 명도소송은 ‘빨리 시작할수록 손해를 줄인다’

명도소송은 시간이 곧 돈입니다.
세입자가 버티는 시간이 길어질수록
집주인의 손해는 기하급수적으로 커집니다.

그래서 명도소송은

• 빨리 시작하는 것이 가장 큰 절약이고,
• 보증금이 많이 남아 있을 때 착수해야 안전하며,
• 점유이전금지가처분을 반드시 병행해야
  두 번 소송하는 최악의 상황을 피할 수 있습니다.

감정적인 대립은 분쟁만 키울 뿐이고,
법적 절차대로 가면 명도 문제는 반드시 해결됩니다.

지금 명도 문제로 고민 중이라면
가장 중요한 것은 주저하지 말고 바로 절차를 시작하는 것’입니다.