긴급! 10·15 부동산 대책 완벽 분석 | 서울 전역·경기 12곳 토지거래허가제 확대

 

이번에는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역과 투기과열지구로 동시 지정하는 초강수를 두었는데요.  갑작스러운 규제 강화에 당황하고 계실 텐데, 지금부터 핵심 내용을 쉽게 정리해드리겠습니다.

 

 

 

 

어디가 규제 지역이 되나요?

 3중 규제 동시 적용 지역

📍 대상 지역:

• 서울: 25개 구 전체 (기존 강남 4구 + 나머지 21개 구)
• 경기: 과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구·권선구), 용인시(기흥구·수지구), 하남시

📋 적용되는 규제:

1. 조정대상지역 (10월 16일부터)
2. 투기과열지구 (10월 16일부터)
3. 토지거래허가구역 (10월 20일부터)

 

 토지거래허가제가 뭔가요?

쉽게 말하면 '허락받고 집 사는 제도'

토지거래허가제는 간단히 말해 실거주 목적이 아니면 아예 집을 살 수 없게 하는 강력한 규제입니다. 해당 지역에서 집을 사려면 계약 전에 관할 관청에 허가를 받아야 해요.

✅ 허가 받는 조건:

• 실거주 목적임을 증명
• 2년간 실거주 의무 서약
• 투기 목적 거래는 원천 차단

언제부터 적용되나요?

⏰ 시행 일정:

• 10월 16일: 조정대상지역·투기과열지구 효력 발생
• 10월 20일: 토지거래허가구역 효력 발생 ← 이날부터 허가 필수!
• 적용 기간: 2026년 12월 31일까지

⚠️ 중요한 건 10월 20일 이후 계약부터 적용된다는 점입니다.

 

 

 대출은 얼마나 어려워지나요?

대출 한도 대폭 축소

💰 주요 변경 사항:

항목기존변경 후

LTV	60%	40%
15억 초과 주택 대출 한도	9억원	4억원

예를 들어, 15억원 아파트를 사려고 했다면:

• 기전: 최대 9억원까지 대출 가능
• 변경 후: 최대 4억원만 대출 가능

생애최초도 예외 없나요?

👶 생애최초 특례도 축소:

• 대출 한도와 금리 우대 축소
• 소득 및 자산 요건 강화
• 실거주 의무 기간 연장

 

 

 세금 부담은 얼마나 늘어나나요?

 양도소득세 중과세 강화

💸 보유 기간별 세율:

• 1년 미만: 70% 중과세
• 1년 이상 2년 미만: 60% 중과세
• 2년 이상: 기본세율

만약 1억원 차익이 났다면:

• 1년 미만 매도: 약 7천만원 세금
• 2년 이상 보유: 기본세율(15~45%)                                                                                                                                                   

시장 반응은 어떤가요?

 즉각적인 변화 시작

현재 시장 상황:

• 국토부 홈페이지 접속자 폭증으로 서버 마비
• 써치랜드 등 부동산 사이트 검색량 급증
• 급매물 증가 및 관망세 확산

업계 전망:

• "문재인 정부보다 강한 규제" (부동산 전문가)
• "단기적 거래량 30-50% 감소 예상" (중개업계)

지금 집을 사려면 어떻게 해야 하나요?

실거주 목적이라면 괜찮아요

✅ 실거주 목적 구매자:

1. 10월 20일 전 계약: 기존 조건 적용
2. 10월 20일 후 계약: 토지거래허가 신청 필수
3. 대출 조건 재검토: 변경된 LTV 기준으로 구매력 재산정

📋 필수 준비사항:

• 실거주 계획서 작성
• 2년 실거주 서약
• 관할 관청 허가 신청 (계약 전)

투자 목적이라면?

🎯 대안 전략:

• 규제 비대상 지역 검토
• 장기 보유 투자로 전환
• 상업용 부동산 검토

 

앞으로 전망은 어떻게 될까요?

단기 전망

예상 시나리오:

• 거래량: 당분간 급감 예상
• 가격: 급매물로 인한 일시적 하락 압력
• 관심 지역: 비규제 지역으로 수요 분산

 현명한 대응법

실거주 목적:

• 서두르지 말고 시장 안정화 후 매수 검토
• 대출 조건 변화 충분히 고려

투자 목적:

• 단기 차익보다 장기 안정 수익 추구
• 다양한 지역과 상품군 검토

써치랜드 같은 정보 플랫폼을 활용해 꾸준히 시장 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

 

 

써치랜드의 한마디

이번 10·15 대책은 부동산 시장의 게임 룰을 완전히 바꾼 강력한 정책입니다. 투기보다는 실수요 중심, 단기 차익보다는 장기 안정을 추구하는 방향으로 시장이 재편될 것 같습니다.

🎯 핵심 포인트:

• 10월 20일부터 해당 지역 집 사려면 허가 필수
• 실거주 목적이 아니면 아예 매수 불가
• 대출 조건 대폭 악화로 자기자금 더 필요

앞으로 부동산 거래를 계획하신다면 정확한 정보 확인과 합법적 절차 준수가 무엇보다 중요합니다. 단기적 혼란은 있겠지만, 장기적으로는 더 건전한 시장이 될 것으로 기대됩니다.

써치랜드는 앞으로도 변화하는 부동산 시장의 정확한 정보를 빠르게 전달해드리겠습니다.