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낙찰받았는데 법원이 허가하지 않는다? 모르는 순간 손해보는 ‘경매 불허가’의 진짜 의미부동산 경매를 조금이라도 공부한 사람이라면 한 번쯤 이런 말을 들어봤을 것이다.“분명 최고가로 낙찰받았는데, 법원에서 불허가가 나왔대요.”처음 듣는 사람은 고개를 갸웃한다.“경매는 최고가를 쓰면 끝나는 거 아니야?”하지만 경매 절차는 그렇게 단순하지 않다.경매에서 낙찰은 ‘조건부 승리’일 뿐이다.진짜 승부는 그 다음 단계, 바로 법원의 매각허가 결정에서 갈린다.이 단계에서 법원이 허가하지 않으면, 낙찰은 그대로 취소된다.이것이 바로 경매 불허가(매각불허가결정)다.이 제도는 투자자에게 어떤 경우에는 수익의 취소이고,어떤 경우에는 더 큰 위험을 막아주는 구제 장치가 된다.이번 글에서는 경매 불허가가 무엇인지, 왜 발생하는지,그리고 실전 투자자라면 어떻게 대비해.. 2025. 12. 28.
다가구·다세대·단독에서(실전 경매 관점)“임차인 vs 전세권, 누가 더 유리할까?” 전세권은 등기된 물권이라 더 강하다고 오해하기 쉽지만, 실제 경매·배당에서는 다가구·다세대·단독 등 주택 유형과 설정 범위에 따라 결과가 달라집니다. 임차인은 건물+토지에 영향력이 미치고, 전세권은 설정 범위만 직접 작동하는 만큼 토지 비중·전입 정확도·배당 구조를 고려해야 안전합니다. 1. 왜 많은 사람이 “전세권이 더 세다”고 믿을까?전세권은 등기부등본 을구에 기재되는 물권입니다. 등기라는 형식과 “물권”이라는 단어가 주는 인상 때문에 일반적으로 임차인(임차권)보다 강하다고 오해하기 쉽습니다.하지만 부동산 실무와 경매에서는 “어떤 집, 어떤 설정 범위, 어떤 유형(다가구·다세대·단독)이냐”에 따라 결과가 전혀 달라집니다. 즉, 형식보다 구조와 범위가 더 중요합니다.> 핵심 문장: 전세권은 ‘설정 범.. 2025. 12. 26.
법인으로 오피스텔을 사는 이유: 절세보다 중요한 자산 전략 세금보다 중요한 것은 구조법인 투자, 진짜 이점은 ‘체계’다법인 명의로 오피스텔에 투자한다는 선택은 단순한 절세 수단이 아니다.이는 자산을 어떻게 보유하고, 어떻게 운용하며, 어떻게 확장할 것인가에 대한 ‘구조 설계’의 문제다.개인 명의로 부동산을 보유하면 종합소득세 누진세율이 적용되고, 보유 자산이 늘어날수록 종합부동산세 부담 역시 커진다. 반면 법인은 10~25%의 법인세율이라는 비교적 안정적인 과세 구조를 가진다.수익이 커질수록 세금 관리가 예측 가능해진다는 점에서, 법인은 단순 투자보다 운영 주체에 가깝다.특히 법인의 가장 큰 강점은 비용 처리 범위다.대출이자, 중개수수료, 인테리어 비용, 수선비, 세무·회계 수수료까지 대부분이 비용으로 처리 가능하다. 이는 곧 과세 대상 소득을 줄이는 구조, 즉.. 2025. 12. 25.
초보 투자자가 가장 많이 실수하는 경매 7가지 쟁점과 해법｜부동산경매 실전 가이드 누구나 경매에 처음 발을 들이면, 머릿속이 복잡해집니다.“이 물건 괜찮을까?” “위반건축물이라는데 괜찮을까?”“세입자는 언제 나가고, 세금은 얼마나 나올까?” 저도 예전에 첫 입찰할 때, 위반건축물 과징금부터 취득세 계산까지 엉켜서 한참을 헤맸던 기억이 납니다. 그래서 오늘은 초보 투자자들이 가장 많이 실수하는 7가지 쟁점을 실제 사례 중심으로 정리해봤습니다.실패를 피하고 싶다면, 이 체크리스트를 꼭 한 번쯤 점검해보세요. 초보 투자자가 가장 많이 실수하는 경매 7가지 쟁점과 해법 1. 위반건축물: “감·복·수(감면·복구·수익)” 3단계 의사결정경매 현장에서 가장 자주 마주치는 단어가 바로 ‘위반건축물’입니다.겉.. 2025. 12. 24.
NPL 유동화채권 매입, 경매 투자와 은행융자까지 가능한가? 부실채권(NPL) 투자는 유동화회사를 통해 매입할 수 있으며, 잔금을 모두 치르지 않아도 권리 취득 가능성이 있는지, 또 모텔 같은 수익형 부동산 경매와 연결할 때 은행융자가 활용 가능한지가 핵심 쟁점입니다. 본문에서는 NPL 유동화 구조, 계약·잔금 처리, 경매 투자 사례, 금융 조달 전략을 전문가 시각에 1. NPL 유동화란?NPL(Non-Performing Loan, 부실채권)이란 원리금 상환이 3개월 이상 연체된 채권을 말합니다. 은행이나 금융회사는 이를 장부에서 털어내기 위해 자산관리회사(AMC)나 유동화회사(SPC)에 매각합니다. 이렇게 넘어간 채권을 다시 투자자가 매입해 경매·협상 등을 통해 회수하는 방식이 NPL 투자입니다.2. 유동화회사를 통한 매입 구조채권이 유동화회사로 넘어오면, .. 2025. 12. 23.
토지는 하나인데 가치는 왜 다를까? 부동산 화채이론으로 보는 권리의 다발 구조 같은 땅인데도 어떤 사람은 투자 가치가 없다고 하고, 어떤 사람은 “알짜 토지”라고 말합니다. 이 차이는 면적이 아니라 ‘권리의 구성’에서 발생합니다. 부동산의 화채이론(Fruit Salad Theory)은 하나의 부동산(주로 토지)을 마치 여러 가지 과일이 섞인 화채(Fruit Salad)처럼 바라보는 관점입니다. 이 이론은 부동산이 단순히 물리적인 실체가 아니라, 그 위에 얽혀 있는 다양한 권리, 의무, 그리고 이해관계의 집합체임을 강조하며, 부동산을 입체적으로 분석하는 데 유용합니다. 1. 화채의 구조: 과일(권리)과 시럽(환경)부동산 소유권을 하나의 '화채'라고 가정한다면, 그 구성은 크게 두 가지로 나뉩니다.과일 (Individual Rights): 점유권, 사용권, 수익권, 처분권 등 .. 2025. 12. 22.
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