토지 계약서, 이 5가지는 반드시 체크하자

서명 전에 확인해야 할 토지 계약의 핵심 조항

 

토지 매매계약서는 단순한 서류가 아닙니다. 등기 여부, 지목, 도로 접합, 계약금 비율, 특약 유무 등 기본 항목만 잘 확인해도 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다. 실전 계약서 작성 시 꼭 봐야 할 항목들을 정리했습니다.

 

토지 계약서, 반드시 확인할 5가지

 

① 등기부등본과 일치 여부

계약서 작성 시 가장 기본적이면서도 중요한 확인사항은 등기부등본과 계약서 내용의 일치 여부입니다. 많은 투자자들이 이 부분을 대충 넘어가다가 큰 낭패를 보는 경우가 많습니다.

반드시 확인해야 할 항목들:

먼저 소유자 정보를 정확히 확인해야 합니다. 계약서상 매도인과 등기부등본상 소유자가 동일한 인물인지, 이름의 띄어쓰기나 한자표기까지 정확히 일치하는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 특히 상속이나 증여로 인한 소유권 이전이 있었던 경우, 최신 등기부등본을 재확인하는 것이 중요합니다.

면적과 지번 정보도 세심하게 체크해야 합니다. 공부면적과 실측면적이 다른 경우가 많으므로, 어떤 면적을 기준으로 거래하는지 명확히 해야 합니다. 지번의 경우 본번과 부번을 정확히 확인하고, 인근 필지와 혼동이 없는지 현장에서 직접 확인하는 것이 좋습니다.

 공동지분인지 단독 소유인지 구분입니다. 등기부등본에 여러 명의 소유자가 기재되어 있다면 반드시 지분비율을 확인하고, 모든 지분권자가 계약에 동의했는지 확인해야 합니다. 일부 지분만 매매하는 경우라면 향후 활용방안에 대한 구체적인 계획이 필요합니다.

② 지목 및 용도지역 확인

토지의 지목과 용도지역은 투자 수익성을 좌우하는 핵심 요소입니다. 같은 위치의 토지라도 지목과 용도지역에 따라 활용가치가 천차만별로 달라집니다.

지목 확인의 중요성:

'임야'인지 '대지'인지에 따라 건축 가능성이 완전히 달라집니다. 임야의 경우 산지전용허가나 개발행위허가 등 복잡한 절차를 거쳐야 하며, 경우에 따라서는 건축 자체가 불가능할 수도 있습니다. 반면 대지는 상대적으로 건축이 용이하지만, 기반시설 설치 의무나 개발부담금 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

용도지역별 활용 제한사항:

도시계획법상 용도지역에 따라 건축할 수 있는 건물의 종류와 규모가 제한됩니다. 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 각각의 특성을 파악하고, 투자 목적에 부합하는지 확인해야 합니다.

특히 건축 불가능 지역인지 반드시 체크해야 합니다. 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역 등에 포함된 토지는 건축이 원천적으로 불가능하거나 극도로 제한될 수 있습니다. 이런 정보는 국토교통부의 국토정보플랫폼이나 해당 지자체에서 확인할 수 있습니다.

③ 도로 접합 여부

토지의 활용가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나는 도로 접합 여부입니다. 아무리 좋은 토지라도 도로에 접해있지 않으면 그 가치는 현저히 떨어집니다.

맹지 여부 확인의 중요성:

맹지란 도로에 접하지 않은 토지를 의미합니다. 건축법상 건축물을 건축하려면 너비 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 접해야 하는데, 맹지는 이 조건을 충족하지 못합니다. 맹지인 경우 진입로가 없다면 활용가치가 현저히 떨어지므로, 반드시 확인해야 합니다.

맹지라고 해서 무조건 투자 가치가 없는 것은 아닙니다. 인접 토지를 통한 통행권을 확보하거나, 향후 도로 개설 계획이 있는지 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인접 도로의 종류 확인:

토지에 접한 도로가 사도인지 공도인지 구분하는 것도 중요합니다. 공도는 국가나 지방자치단체가 관리하는 도로로 안정성이 높지만, 사도는 개인이 소유한 도로로 향후 통행권 문제가 발생할 수 있습니다.

또한 도로의 폭과 포장 상태, 상하수도 매설 여부 등도 확인해야 합니다. 도로 폭이 좁거나 비포장 상태라면 추가적인 개발 비용이 발생할 수 있습니다.

④ 계약금·중도금·잔금 비율

토지 매매에서 계약금, 중도금, 잔금의 비율은 매우 중요한 협상 포인트입니다. 일반적인 관례를 따르되, 거래 상황에 맞게 조정하는 것이 필요합니다.

일반적인 비율 구조:

통상적으로 10:40:50 또는 10:10:80 구조가 많이 사용됩니다. 10:40:50 구조는 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%로 비교적 안정적인 구조입니다. 반면 10:10:80 구조는 계약금과 중도금을 최소화하고 잔금 비중을 높인 구조로, 매수인에게 유리한 조건입니다.

매수인 입장에서는 계약금과 중도금을 낮게 설정하는 것이 유리하지만, 매도인 입장에서는 계약 불이행 리스크가 높아집니다. 따라서 상호 협의를 통해 적절한 비율을 정하는 것이 중요합니다.

지연 시 손해배상 조항:

계약서에는 일정 지연 시 손해배상 조항이 포함되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 잔금 지급일을 넘겨도 별도의 지연이자나 손해배상 규정이 없다면 매수인이 일방적으로 유리한 조건이 됩니다.

일반적으로 지연이자는 연 6% 내외로 설정하며, 일정 기간 이상 지연 시 계약 해제가 가능하도록 명시합니다. 이런 조항들이 명확하지 않으면 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

⑤ 특약사항 정확히 명시

토지 매매에서 특약사항은 표준 계약서로 다루기 어려운 개별적인 조건들을 명시하는 중요한 부분입니다. 특약사항을 정확히 작성하지 않으면 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

주요 특약사항들:

기존 점유자 명도 조항은 매우 중요합니다. 토지에 무허가 건물이나 시설물이 있거나, 타인이 점유하고 있는 경우 매도인이 명도할 의무가 있는지 명확히 해야 합니다. 명도 시기와 비용 부담 주체도 구체적으로 명시해야 합니다.

분묘나 농작물 인도 조건도 세심하게 다뤄야 합니다. 임야의 경우 선산이 있을 수 있고, 농지의 경우 기존 농작물이나 시설물이 있을 수 있습니다. 이런 것들의 처리 방법과 비용 부담을 명확히 해야 합니다.

"매수인은 현 상태로 인수" 조항 주의:

특약사항에서 가장 주의해야 할 표현은  "매수인은 현 상태로 인수한다" 는 조항입니다. 이 조항이 있으면 토지의 모든 하자나 문제점을 매수인이 떠안게 됩니다.

현 상태 인수 조항이 포함된 경우, 사전에 토지 상태를 철저히 조사하고 예상되는 문제점들을 파악해야 합니다. 가능하면 구체적인 예외 조항을 추가하거나, 매도인의 일정 책임을 명시하는 것이 좋습니다.

계약서 작성 시 추가 팁

계약서 작성 시에는 위 5가지 외에도 몇 가지 추가로 고려할 사항들이 있습니다.

전문가 동반 검토:

복잡한 토지 거래의 경우 부동산 전문가나 변호사와 함께 계약서를 검토하는 것이 좋습니다. 특히 대금액 거래나 복잡한 조건이 있는 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.

계약서 원본 보관:

계약서는 반드시 원본을 보관하고, 모든 수정사항에는 쌍방의 서명이나 날인이 필요합니다. 계약서 내용이 변경되는 경우에는 별도의 변경계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

토지 투자에서 계약서는 모든 거래의 출발점이자 분쟁 시 가장 중요한 증거자료입니다. 위 5가지 사항을 반드시 확인하고, 의문사항이 있으면 서명 전에 반드시 해결하시기 바랍니다. 조급함보다는 신중함이 성공적인 토지 투자의 첫걸음입니다.

 

검토 + 확인 + 특약 기재, 이 3단계만 지켜도 안전한 거래가 가능합니다.

📌 써치랜드의 한마디

“계약서에서 빠진 한 줄이 소송의 시작이 될 수 있습니다. 체크리스트를 기준으로 계약하세요.”