수목 보상, 제대로 받는 사람은 따로 있다 – 공익사업 보상에서 수목가액 최대화 전략( 보상평가에서 나무는 왜 실제보다 낮게 잡힐까? 써치랜드가 알려주는 실전 가이드)

공익사업 보상 과정에서 많은 토지 소유자들이 간과하는 부분이 바로 수목(입목) 보상이다.
토지·건물 보상은 챙기지만, 정작 수십 년 키운 수목이 터무니없는 가격으로 산정되거나 누락되는 일이 비일비재하다.

수목 보상은 단순히 “나무 가격” 문제가 아니라 시간·노동·관리비·생산성·대체비용까지 포함하는 정교한 평가 대상이다.
하지만 보상 실무에서는 이 부분이 매우 보수적으로 평가돼, 제대로 알지 못하면 수백만~수천만 원이 사라지기도 한다.

아래 내용은 현장에서 실제로 활용되는 기준과 써치랜드(SearchLand)의 실무 경험을 기반으로 정리한 수목 보상 전략의 핵심 7단계 가이드다.

 

 

 

 

1) 수목 보상은 ‘토지 보상’과 완전히 다르다

대부분의 토지 소유자는 “나무는 그냥 토지 보상에 포함되겠지?”라고 생각하지만, 이는 큰 오해야.
토지 보상액은 지목·이용상황 중심으로 산정되고, 수목은 별도의 입목 보상 항목이다.

즉,

• 토지 감정평가
• 건물 감정평가
• 입목(수목) 감정평가
  은 각각 독립적으로 산정된다.

따라서 수목은 반드시 “별도로 보상 의견 제출”이 필요하다.

 

 

2) 현장조사 단계에서 수목 누락이 가장 많이 발생한다

수목 조사의 기본은 다음 3가지다.

1. 수종(나무 종류)
2. 수령(나무 나이)
3. 규격(흉고직경·수고 등)

하지만 현실에서는

• 대상지 전체를 꼼꼼히 조사하지 않거나
• 수고·직경을 낮게 잡거나
• ‘자생수목’으로 분류해 가치 축소
  하는 사례가 많다.

특히 과수원, 정원수, 조경수는 개체별 가치 차이가 매우 크므로, 현장 확인 시 토지 소유자가 반드시 동행하는 것이 정답이다.

 

 

 

3) 수령 산정이 보상액을 좌우한다

흔히 “나무 나이”라고 말하는 수령은 보상에서 매우 중요한 기준이다.
수령이 늘어날수록 나무의 경제적 가치는 커지고 보상액이 증가한다.

그러나 보상평가에서 가장 흔한 문제는 다음이다.

• 실제 20년 수목 → 평가서에는 7~10년
• 대형 조경수 → 중형으로 축소
• 생산성 높은 과수 → 일반 수목처럼 평가

따라서 소유자는
✔ 재배 시기
✔ 식재 일자
✔ 관리 기록
✔ 과실 생산량
을 증명할 수 있는 자료(사진·거래내역·영수증 등)를 반드시 확보해야 한다.

 

 

4) 과수·조경수는 ‘생산성 보상’ 요소가 적용된다

특히 과수원은 단순한 나무가 아니다.
이는 “생산시설”이다.

예:

• 사과나무 10그루
• 배나무 30그루
• 감나무 50그루

이는 모두 수익 창출이 가능한 자산이며, 보상평가에서도 이 부분이 반영된다.

하지만 실제 현장에서는 이를
“과실수 몇 그루”
정도로만 표기해 가치를 축소하는 사례가 많다.

따라서 과수 보상은 최근 3년 평균 수확량을 반드시 제출해야 한다.
이는 보상액 상승에 매우 큰 영향을 준다.

 

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5) 조경수는 ‘시장가’를 기준으로 산정해야 한다

조경수는 일반 과수보다 훨씬 높은 가치를 가진다.
특히 다음 수목은 보상에서 고가로 평가될 수 있다.

• 반송
• 금목서
• 주목
• 소나무(흉고직경 20cm 이상)
• 홍가시나무
• 수형이 좋은 정원수

하지만 감정평가에서는 실제 시장가격보다 훨씬 낮게 산정되는 사례가 많다.
따라서 현장 조경수 거래 시세표를 함께 제출해야 한다.

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6) 입목보상금 증액의 핵심 – “대체비용” 주장

수목은 다시 키울 수 없다.
특히 20~30년 이상 재배한 나무는 대체에 엄청난 시간이 필요하다.

입목보상에서는 ‘대체비용(Replacement Cost)’ 개념이 적용될 수 있다.

즉,

• 동일 수령의 나무
• 동일 규격
• 동일 품종
  을 다시 구매·식재하기 위한 비용을 기준으로 할 수 있다.

이 부분을 주장하면 보상액이 크게 상승할 수 있다.

 

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7) 반드시 해야 할 최종 행동 – 보상 의견 제출서

보상은 “자동으로 계산되는 금액”이 아니라,
소유자가 어떻게 의견을 제출하느냐에 따라 달라지는 구조다.

제출서에 포함해야 할 내용은 다음과 같다.

1. 개체별 수목 목록
2. 수령·수고·흉고직경 정보
3. 사진(전체·근접)
4. 과수는 생산량 자료
5. 조경수는 시장가격 자료
6. 대체비용 산정 근거
7. 입목보상 기준 대비 감액 요인 반박

이 중 하나라도 빠지면 평가액이 크게 줄어든다.

 

 

🟦 결론

수목 보상은 아는 만큼 올라간다.
토지·건물보다도 더 누락이 많은 분야이며, 자료 제출·현장 입회·근거 제시가 핵심이다.

써치랜드(SearchLand)는 부동산 보상 실무에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 영역이 바로 입목 보상임을 알고 있으며, 실제 사례에서도 적극 대응 후 보상액이 2~5배 증가하는 경우가 적지 않다.

공익사업 보상에서 수목은 ‘부수적 대상’이 아니라 보상 증액의 핵심 자산이다.
올바른 절차와 정확한 근거 제시는 선택이 아닌 필수다.