반응형 전체 글128 경매 감정평가서 해석법: 숫자 뒤 ‘진짜 가치’와 리스크를 읽는 기술 경매 초보가 가장 많이 오해하는 문서가 감정평가서입니다. 단순히 ‘감정가’만 보고 입찰가를 정하면, 평가 기준일의 시차와 시장 변화(상승·하락), 그리고 평가 문장 속에 숨은 리스크를 놓치기 쉽습니다. 이 글은 감정평가서의 구조(평가방법·비교사례·특이사항)를 ‘지도처럼’ 읽는 법을 정리하고, 현장검증 체크리스트와 입찰전략까지 연결합니다. 특히 AI 시대의 AVM(자동평가), 텍스트 분석, 블록체인 기반 신뢰체계까지 함께 다뤄 SearchLandMS 관점의 실전형 해석 프레임을 제공합니다. 1) 감정평가서는 ‘가격표’가 아니라 ‘판단의 지도’다부동산 경매에서 감정평가서는 입찰의 출발점입니다. 그런데 많은 분이 감정가를 시세처럼 받아들이고 “감정가의 몇 %로 쓸까?”만 고민합니다. 가장 큰 함정은 ‘감정가.. 2025. 12. 31. 국민연금 2조원 부동산 위탁운영 추진 연금자산 전략 변화가 보내는 ‘부동산 시장 신호’국민연금공단이 국내 부동산에 약 2조 원 규모의 위탁운영 투자를 검토·추진한다는 소식은 단순한 자금 집행 뉴스가 아니다. 이는 연금자산 운용의 전략적 전환이자, 시장에 던지는 명확한 시그널이다. 고금리·저성장 국면에서 연기금이 선택한 자산과 방식은 개인·기관 투자자 모두에게 중요한 참고 지표가 된다.1) 왜 ‘위탁운영’인가: 직접투자에서 구조적 분업으로국민연금은 과거에도 부동산 직접투자를 병행해 왔지만, 이번에는 전문 운용사에 맡기는 위탁운영 비중을 키운다. 이유는 명확하다.리스크 분산: 특정 자산·지역 집중을 피하고, 운용 역량을 외부 전문성으로 보완속도와 효율: 매입·운영·엑시트까지 일관된 프로세스 확보책임성 강화: 성과보수·KPI를 통한 관리 .. 2025. 12. 30. 경매 낙찰 후 미납을 막는 5가지 질문 응찰 전 점검표부터 투자 심리까지 완전 해부부동산 경매는 단 한 번의 응찰로 시세보다 저렴하게 자산을 확보할 수 있는 강력한 투자 수단이다. 하지만 그 이면에는 많은 투자자가 겪는 치명적인 실패, 바로 낙찰 후 잔금 미납이라는 리스크가 존재한다. 겉으로 보면 “자금이 부족해서” 생긴 문제처럼 보이지만, 실제 현장에서는 훨씬 복합적인 구조와 심리가 작동한다.특히 금리 변동성, 대출 규제, 시장 불확실성이 동시에 존재하는 시기에는 낙찰보다 완주 능력이 더 중요해진다. 경매의 진짜 실력은 낙찰장에서가 아니라, 잔금 납부일까지 흔들리지 않고 버티는 힘에서 드러난다. 써치랜드MS는 수많은 사례를 통해, 미납의 원인이 대부분 ‘응찰 전 질문 부족’에서 시작된다는 사실을 확인해왔다. 1️⃣ 나는 끝까지 잔금을 낼 .. 2025. 12. 29. 낙찰받았는데 법원이 허가하지 않는다? 모르는 순간 손해보는 ‘경매 불허가’의 진짜 의미부동산 경매를 조금이라도 공부한 사람이라면 한 번쯤 이런 말을 들어봤을 것이다.“분명 최고가로 낙찰받았는데, 법원에서 불허가가 나왔대요.”처음 듣는 사람은 고개를 갸웃한다.“경매는 최고가를 쓰면 끝나는 거 아니야?”하지만 경매 절차는 그렇게 단순하지 않다.경매에서 낙찰은 ‘조건부 승리’일 뿐이다.진짜 승부는 그 다음 단계, 바로 법원의 매각허가 결정에서 갈린다.이 단계에서 법원이 허가하지 않으면, 낙찰은 그대로 취소된다.이것이 바로 경매 불허가(매각불허가결정)다.이 제도는 투자자에게 어떤 경우에는 수익의 취소이고,어떤 경우에는 더 큰 위험을 막아주는 구제 장치가 된다.이번 글에서는 경매 불허가가 무엇인지, 왜 발생하는지,그리고 실전 투자자라면 어떻게 대비해.. 2025. 12. 28. 다가구·다세대·단독에서(실전 경매 관점)“임차인 vs 전세권, 누가 더 유리할까?” 전세권은 등기된 물권이라 더 강하다고 오해하기 쉽지만, 실제 경매·배당에서는 다가구·다세대·단독 등 주택 유형과 설정 범위에 따라 결과가 달라집니다. 임차인은 건물+토지에 영향력이 미치고, 전세권은 설정 범위만 직접 작동하는 만큼 토지 비중·전입 정확도·배당 구조를 고려해야 안전합니다. 1. 왜 많은 사람이 “전세권이 더 세다”고 믿을까?전세권은 등기부등본 을구에 기재되는 물권입니다. 등기라는 형식과 “물권”이라는 단어가 주는 인상 때문에 일반적으로 임차인(임차권)보다 강하다고 오해하기 쉽습니다.하지만 부동산 실무와 경매에서는 “어떤 집, 어떤 설정 범위, 어떤 유형(다가구·다세대·단독)이냐”에 따라 결과가 전혀 달라집니다. 즉, 형식보다 구조와 범위가 더 중요합니다.> 핵심 문장: 전세권은 ‘설정 범.. 2025. 12. 26. 법인으로 오피스텔을 사는 이유: 절세보다 중요한 자산 전략 세금보다 중요한 것은 구조법인 투자, 진짜 이점은 ‘체계’다법인 명의로 오피스텔에 투자한다는 선택은 단순한 절세 수단이 아니다.이는 자산을 어떻게 보유하고, 어떻게 운용하며, 어떻게 확장할 것인가에 대한 ‘구조 설계’의 문제다.개인 명의로 부동산을 보유하면 종합소득세 누진세율이 적용되고, 보유 자산이 늘어날수록 종합부동산세 부담 역시 커진다. 반면 법인은 10~25%의 법인세율이라는 비교적 안정적인 과세 구조를 가진다.수익이 커질수록 세금 관리가 예측 가능해진다는 점에서, 법인은 단순 투자보다 운영 주체에 가깝다.특히 법인의 가장 큰 강점은 비용 처리 범위다.대출이자, 중개수수료, 인테리어 비용, 수선비, 세무·회계 수수료까지 대부분이 비용으로 처리 가능하다. 이는 곧 과세 대상 소득을 줄이는 구조, 즉.. 2025. 12. 25. 초보 투자자가 가장 많이 실수하는 경매 7가지 쟁점과 해법｜부동산경매 실전 가이드 누구나 경매에 처음 발을 들이면, 머릿속이 복잡해집니다.“이 물건 괜찮을까?” “위반건축물이라는데 괜찮을까?”“세입자는 언제 나가고, 세금은 얼마나 나올까?” 저도 예전에 첫 입찰할 때, 위반건축물 과징금부터 취득세 계산까지 엉켜서 한참을 헤맸던 기억이 납니다. 그래서 오늘은 초보 투자자들이 가장 많이 실수하는 7가지 쟁점을 실제 사례 중심으로 정리해봤습니다.실패를 피하고 싶다면, 이 체크리스트를 꼭 한 번쯤 점검해보세요. 초보 투자자가 가장 많이 실수하는 경매 7가지 쟁점과 해법 1. 위반건축물: “감·복·수(감면·복구·수익)” 3단계 의사결정경매 현장에서 가장 자주 마주치는 단어가 바로 ‘위반건축물’입니다.겉.. 2025. 12. 24. NPL 유동화채권 매입, 경매 투자와 은행융자까지 가능한가? 부실채권(NPL) 투자는 유동화회사를 통해 매입할 수 있으며, 잔금을 모두 치르지 않아도 권리 취득 가능성이 있는지, 또 모텔 같은 수익형 부동산 경매와 연결할 때 은행융자가 활용 가능한지가 핵심 쟁점입니다. 본문에서는 NPL 유동화 구조, 계약·잔금 처리, 경매 투자 사례, 금융 조달 전략을 전문가 시각에 1. NPL 유동화란?NPL(Non-Performing Loan, 부실채권)이란 원리금 상환이 3개월 이상 연체된 채권을 말합니다. 은행이나 금융회사는 이를 장부에서 털어내기 위해 자산관리회사(AMC)나 유동화회사(SPC)에 매각합니다. 이렇게 넘어간 채권을 다시 투자자가 매입해 경매·협상 등을 통해 회수하는 방식이 NPL 투자입니다.2. 유동화회사를 통한 매입 구조채권이 유동화회사로 넘어오면, .. 2025. 12. 23. 토지는 하나인데 가치는 왜 다를까? 부동산 화채이론으로 보는 권리의 다발 구조 같은 땅인데도 어떤 사람은 투자 가치가 없다고 하고, 어떤 사람은 “알짜 토지”라고 말합니다. 이 차이는 면적이 아니라 ‘권리의 구성’에서 발생합니다. 부동산의 화채이론(Fruit Salad Theory)은 하나의 부동산(주로 토지)을 마치 여러 가지 과일이 섞인 화채(Fruit Salad)처럼 바라보는 관점입니다. 이 이론은 부동산이 단순히 물리적인 실체가 아니라, 그 위에 얽혀 있는 다양한 권리, 의무, 그리고 이해관계의 집합체임을 강조하며, 부동산을 입체적으로 분석하는 데 유용합니다. 1. 화채의 구조: 과일(권리)과 시럽(환경)부동산 소유권을 하나의 '화채'라고 가정한다면, 그 구성은 크게 두 가지로 나뉩니다.과일 (Individual Rights): 점유권, 사용권, 수익권, 처분권 등 .. 2025. 12. 22. 이전 1 2 3 4 5 ··· 15 다음 반응형
